収益不動産の種類と特徴|サラリーマン不動産投資入門

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収益不動産の種類と特徴|サラリーマン不動産投資入門

サラリーマンが不動産投資を考えるうえで、なんの収益不動産を購入していくかで戦略の違いが出てきます。

まずは、各収益物件の違いについて押さえておきましょう!

構造 法定耐用年数 価格 利回り 維持費
修繕費
建替コスト 銀行融資
の容易さ
木造 △ (22年)
軽量鉄骨造 △ 25年
重量鉄骨造 〇 34年
RC造(鉄筋コンクリート)
SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)
◎ 47年

上表の違いを踏まえたうえで、サラリーマン不動産投資としてはどの物件構造を選択すれば良いでしょうか?

これに対して、明確な正解を出すことは難しいです。

すべての構造に、メリットとデメリットがありますので、それぞれの特徴をとらえて自分が許容できるデメリットを持つ構造の収益物件を狙って投資していくことになります。

結論から言えば、単純な正解というものはありません。RC(鉄筋コンクリート)、鉄骨、木造それぞれにメリットもデメリットもあります。

それでは、構造ごとにメリットとデメリットをまとめていきましょう。

構造 メリット デメリット
木造
軽量鉄骨造
・修繕費や維持費が安い
・収益効率(利回り)が良い
・物件価格が安い
・耐久年数が短い
・低層(2階建てが主流)
・積算評価が低い
 (銀行融資が通りにくい)
重量鉄骨造 メリットとデメリット→平均的な感じ
(上と下の間)
RC造(鉄筋コンクリート)
SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)
・耐久年数が長い
・高層建築可能
・積算評価が高い
 (銀行融資が通りやすい)
・修繕費や維持費が高い
・収益効率(利回り)が悪い
・物件価格が高額


という感じになりますが、『上表をみてもよくわからない』という方向けに、なんとなくまとめ記事も。


●収益面での比較

RCやSRCのマンションの方が木造アパートより高層となるため、収益の絶対額は大きくなります。
しかし、運営コストは大きくかかってきます。
例)エレベーターの維持費、立体駐車場の維持コスト、固定資産税(大)


●融資面での比較

RCやSRCのマンションの方が、木造アパートと比較して、銀行の積算評価が高いことが多いので、融資を受けやすくなっています。

RCやSRCのマンションの方が、法定耐用年数47年と長いので、その分だけ資産価値が落ちにくいことも影響しています。
木造アパートだと築22年以上で資産価値が0となってしまいますので。

実際は築30年でも全く問題なく稼いでいる木造アパートも多いのですが、銀行評価のときには一律で見られてしまします。


【一応、建物の積算評価の仕組みについて説明】
建物の積算評価は、築年数により減ります。
(建物の法定耐用年数に向けて0へと向かいます)



建物の実際の耐久年数はもちろん個体差がありますが、減価償却の基準を決めるために、法的に定められた年数(法定耐用年数)があります。

法定耐用年数が過ぎると、建物の積算評価は0になります。

銀行融資の際は、この期間が残っていないと融資不可のところもあります。
(銀行によって、もっと長い期間できるところもあります)

中古物件を購入するときに、この残存期間が長いRCやSRCのほうが有利となることが、これでわかると思います。


●利回り(収益性)面での比較

RCマンションと木造アパートで比較すると、利回りは木造アパートに軍配があがります。

表面利回り(運営コストを引く前の満室想定利回り)で比較しても、木造アパートのほうが高利回りとなる場合が多いでしょう。

これは、上で説明した融資のひきやすさに要因があると思います。


RCマンションのほうが、融資承認がおりやすいため、市場に参加するプレイヤーが多いのです。
そのため、需要が多くなり、利回りが下がる傾向が多くなっています。


木造アパートでも、融資が可能な属性なのであれば 木造アパートへ投資するほうが有利かもしれませんね。



●個人的な感想

木造アパートのほうが、最初の売り出し価格が安く、維持コストも安い、高利回りが多い、、、、、
ということで、総合的には有利なところが多いと思います。

自分も中古木造アパートを所有するスタイルで投資を進めています。


ただし、融資がおりにくいのでなかなか購入できないというデメリットもあります。

正解がある問題ではないので、自分に合った不動産投資方法を探して研究してみてください。

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