ワンルームとファミリータイプはどっちが良い?|サラリーマン不動産投資入門

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ワンルームとファミリータイプはどっちが良い?|サラリーマン不動産投資入門

不動産投資とひとくちに言っても、いろいろあります。
今回は、部屋のタイプの視点から考えてみましょう。

部屋のタイプとして、迷うのが『ワンルーム』の不動産投資を実施していくか、『ファミリータイプ』の不動産投資を実施していくか、という問題です。

規模が大きくなって来れば両方混合して持っていくという戦略もありえますが、まずはどっちの戦略をとるか迷うことが多いでしょう。

自分もそうでした。


この2種類の投資方法には、どういった違いがあるのでしょうか。


とりあえず表にまとめてみましょう。

投資手法 面積あたりの
収益性
1人あたりの
入居期間
1部屋あたりの
修繕費用
備考
ワンルーム主体 短い 単身者や夫婦のみの少人数世帯は増加傾向
ファミリータイプ主体 長い 家族世帯は減少傾向


上表からわかるように、同じ大きさの土地に新築アパートを建てるのであればワンルームタイプのほうが収益効率は高くなります。
(あくまで、同じ空室率であった場合ですが)

部屋の大きさが大きくなるほどは家賃が多くならないからですね。

ワンルーム(20u)で5万円の地域でも、2LDK(45u)で7.5万円くらいです。


そのかわり、ファミリータイプでは 一度入居すれば長期間住んでくれますので、アパート経営が安定します。

ワンルームでは、2年で退去、ファミリータイプでは4年で退去を目安に考えると、よく聞きますが、
実際にワンルームアパートの経営をしていくと平均3年で退去といった感じです。

ただ、東京のワンルームは平均で2年で退去してますね。


また、退去時の修繕費用については、当然のことながら面積が大きい分だけファミリータイプのほうがコストがかかります。




■シュミレーションをしてみよう!

それでは、ワンルームとファミリータイプとでシュミレーションをしてみましょう。

たとえば、土地(面積180u)を購入して、建物(面積180u)を新築した場合、

ワンルームタイプで不動産投資 ファミリータイプで不動産投資
■面積
土地面積:180u
建物面積:180u

■新築コスト
土地価格:2700万円(180u×15万円)
建築費用:3240万円(180u×18万円)
合計:5940万円

■収益性比較
部屋戸数:1R × 10戸
年間家賃:600万円(5万円×10戸×12か月)

■利回り比較
利回り:10.1%

■運営コスト比較
退去時修繕費用:7万円程度
次回入居時の広告料等:10万円
退去時コスト計:17万円

年間で退去する部屋数:5戸程度(2年毎)
↓↓↓
年間退去時コスト:85万円
■面積
土地面積:180u
建物面積:180u

■新築コスト
土地価格:2700万円(180u×15万円)
建築費用:3240万円(180u×18万円)
合計:5940万円

■収益性比較
部屋戸数:2LDK × 4戸
年間家賃:384万円(8万円×4戸×12か月)

■利回り比較
利回り:6.46%

■運営コスト比較
退去時修繕費用:15万円程度
次回入居時の広告料等:16万円
退去時コスト計:31万円

年間で退去する部屋数:1戸程度(4年毎)
↓↓↓
年間退去時コスト:31万円

と、上表のような感じになります。


どちらも満室運営ができたとするのであれば、ワンルームタイプの不動産投資のほうが収益性で優れているといえます。

しかし、ワンルームタイプでは、入居者の回転が速いので、運営コストがかかってきます。
最近では、敷金・礼金も0プランになってきていますので、ここのデメリットを考慮する必要があります。

それでも、満室に近い経営ができるのであれば、ワンルームタイプのほうが収益性は高いでしょう。


逆にいうと、ワンルームばかり競争相手がある地域で、空室が目立つアパート経営になってしまっては意味がありません。
地域によって、どちらが有利か変化してくるということです。


また、中古アパート(中古マンション)で不動産投資をする場合であれば、利回りで値段が決められてくることも多いので、土地値で考えるとお買い得なファミリータイプアパートも見かけます。

土地に興味がある人にとっては、中古のファミリータイプもねらい目かもしれません。


私の個人的な戦略としては、ワンルームタイプの中古アパートが最も収益性が高いと考えて、やっています。
これには、正解はないので好みの問題でもありますが。

ファミリータイプのほうが、長く住んでくれるので、経営が安定するから好きだという方もまわりにいますので。
地主さんたちに、そういうアパートを建築する人が多い気もしますね。


お金持ちではないサラリーマンが一発逆転を狙うなら、ワンルームタイプのほうが収益性を狙えるのでいいかもしれません。
投資は失敗することもあるので、責任は持てませんが(笑)
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