不動産投資って儲かるの?|サラリーマン不動産投資入門

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不動産投資コラムNo17 『不動産投資って儲かるの?』

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『不動産投資って儲かるの?』
不動産投資に興味があるなら、一番知りたい疑問だと思います。

このページに来てくれたということは、おそらく不動産投資に興味があるということでしょう。
いろいろな書籍で、『私にもできた!資産●億円』なんていう衝撃のタイトルを見ればうらやましくなりますよね。

このホームページも不動産投資のサイトですから、不動産投資推奨派ではあるわけです。
でも、どこかの会社の広告塔でやっているわけでもない個人サイトですから何の義理もありません(笑)


衝撃タイトルをつける必要もないので、個人的な主観のままに言うのであれば、
『儲けるやり方でやれば儲かる』ということです。

また、『起業して社長を目指すよりは、比較的楽に成功することも可能だ』とも思います。


投資ですから、基本的には損をすることもあれば、得をすることもある訳です。
でも、不動産投資は事業という側面が強いので、運営努力をすることで成功確率を高めることができます。

また、最初にハズレをひかない目利きをすることで成功の確率を上げることもできます。

安全志向、ハイリスクハイリターン、どんな投資手法を選択するか自分で決めることもできます。



そこが不動産投資の魅力です。



こんな言葉だけでは実感がわかないと思いますので、ちょっと事例を考えていきましょう。


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利回り10%、5000万円のアパートを30年運営したらいくら儲かる?


利回り:10%
購入額:5000万円(土地2000万円、建物3000万円)
構造:木造
築年数:0(新築)
融資状況:30年ローン、金利2%

このような新築物件を30年間運営したとします。
するとどのような結果になるでしょう?


■返済額はどうなる?

5000万円を全額ローンで支払ったとします。
※簡易的に考えるために諸費用は省略します

すると、金利2%ですから30年間で返済する総額は6653万円になります。
利息として1653万円支払ったということですね。


■収入はどうなる?

家賃収入を考えていくと、利回り10%ですから年間500万円の家賃収入となります。
新築時は、高い家賃で住んでくれます。満室にするのも容易です。

この500万円に近い家賃収入が有るかもしれません。


でも、だんだんとオンボロになっていきますから家賃も下がるし、空室率も増えます。
30年後の築30年木造アパートでは年間200万円程度の家賃収入になっているでしょう。


すると、ざっくり計算して30年間での家賃収入は、

(500万円+200万円)÷2×30 = 1億500万円

くらいになるでしょう。



これが全部利益ではありません。ここから経費や税金を支払っていくことになります。
大規模修繕なども含めた経費率が30%程度だと仮定すると、税金を考慮しても

5000万円〜6000万円くらいが実質の儲けと言えるでしょう。
(その方の税率や節税対策によります)


■でも!

でも、ここで終わりではないのが不動産投資の難しいところです。
買ったときよりも、不動産の価値が下落しているのです。

5000万円で購入した不動産ですが、30年経ったら土地値が残ったとしても2000万円の価値しかありません。
つまり、3000万円目減りしているということです。

(その分が減価償却費として税金の圧縮効果があったわけですが、そのあたりの説明は今回は省きます)





支払った金額は、利息を含めて 6653万円。
資産価値は、2000万円に。
30年間のアパートを運営した利益が6000万円


結果はどうなるかというと、、、、、、



2000万円 + 6000万円 - 6653万円 = 1347万円



で、1347万円の利益ということになります。


30年間頑張って、これだけ?
という結果かもしれません。

でも、この利回りの新築アパートなら実態はこんなものです。

1年あたり、45万円くらいの儲けにしかならないのに大きな苦労を背負い込むなんてメリットが少なすぎると感じるかもしれません。確かにそういう部分もあります。



でも、ちょっと考え方を換えてみると

・30年ローンが終わった後のこれからは借金もないので家賃が全部あなたのもの。
 これからも稼ぎ続けてくれる資産を手に入れたということ。

・入居者がローンを支払ってくれる状態なのに、30年間で1347万円も利益がでたということ。
 (厳しい時期は、持ち出しの必要なこともあります)

・不動産という担保価値のあるものだからこそ、銀行融資をひいてチャレンジできた。


という見方もできます。


どう捉えるかで、不動産投資が儲かるのか、それとも儲からないのか、違ってくるということです。
これが面白いと思ったのであれば、不動産投資にチャレンジするのも楽しいですよ。



(関連ページの紹介)
コラムNo18 『新築と中古はどっちが儲かるの?』



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