繰上返済でどれくらい得するのか?|サラリーマン不動産投資入門

繰上返済でどれくらい得するのか?|サラリーマン不動産投資入門


銀行融資は、不動産投資には切っても切れない関係です。
だから、銀行融資といかにお得に付き合っていくのかが重要になってきます。



銀行も融資をすることで『利息』という利益を得ます。
私たち不動産投資家は、この利息を支払うことで銀行からお金を借りて勝負ができるのです。
不動産投資にチャレンジできるのも銀行のおかげです。


そうはいっても、利息として支払う金額は少ないほうが良いですよね。
今回は、『繰上返済』を使って、支払利息を少なくする戦略を考えます。



最近の流行りの手法は、どんどん借入を増やして不動産の規模を拡大していくものです。そのような立場から見れば、せっかく借りることができた融資を繰上返済するなんて馬鹿だと思われかねません。

投資効率だけを考えれば、その見方も正しい論理です。
ただ、不動産投資は投資効率だけではなく、安全性も考慮すべきです。

繰上返済をすることで、早期に借入が減り、資本比率が高まります。
つまり、破綻の危険から遠ざかることができます。

安全にコツコツと積み上げていく手法をとるのであれば、繰上返済も有効な戦略となります。
置かれている立場によって、物事の見方は変わるものです。

よく争点となる『繰上返済』ですが、その効果を見ていきましょう。



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■事例

借入金額:5000万円
借入期間:30年間
金利:3%


上記例の場合、下記のようになります。


元金返済額:5000万円
総支払利息:2589万円
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
総返済額 :7589万円




これに対して、1年毎に100万円を繰上返済していくのであれば
(期間短縮型で繰上返済)



元金返済額:5000万円
総支払利息:1564万円
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
総返済額 :6564万円
返済期間 →  19年弱




となります。



つまり、

・完済までの期間が11年間短縮される
・総支払額が1025万円減少する


という効果を得られるわけです。






不動産を購入するまで、自己資金を貯めていた方であれば、それを繰上返済にまわしましょう。それだけで、大きな経費削減効果が得られます。

想像しているより、かなり大きな経費削減効果です。







今のは、30年ローンの場合です。
でも、例えば、同じ条件で年間100万円の繰上返済をしていくのであれば、


2000万円の借入(15年ローン)が9年程度で終わります。



これくらい小さい規模の不動産投資から始めるなら、9年で無借金の大家さんになれます。
完済した後に、同じく2000万円の借金をして、最初の1棟からの収益も含めて繰上返済するなら、2棟目はもっと早く借金が終わっちゃいます。5年くらいかな?

その次は3年くらい。

そうやって、加速度的に投資スピードは加速します。



繰上返済を多用する投資手法は、最初のスピードは遅いです。
でも、年数が経てば、それなりにスピードはついてきます。



比較的、無理をしない安全な投資手法が好きなら、こんなやり方もあります。






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