不動産投資のキャッシュフローを計算してみよう|サラリーマン不動産投資入門

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■キャッシュフローを計算してみよう!

『CF(キャッシュフロー)』という言葉は、不動産投資をするうえで、よく聞く言葉ランキングでベスト10には入るでしょう。


これを知らないと、損はしていないのに収益物件を手放さざるをえない状態に陥ることになります。
特に1棟目を購入する場合には、キャッシュフローの考え方を知ったうえでシミュレーションをすることが重要です。
儲かっているつもりなのに、黒字なのに、、、、それでも破綻してしまう。そんな不幸な出来事を回避するためにもお金の流れを確実につかむようにしましょう。キャッシュフローはその第一歩です!

黒字破綻というのは、利益は出ていてもその利益以上にローンや税金の支払いが多くなることで発生します。
そんなことにならないためにも、不動産投資物件を購入する前にはキャッシュフローという考え方を覚えておきましょう。


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キャッシュフローと言ってもよくわからないかもしれませんが、要は『手残り額』のことです。だいたいのイメージとしては。


例えば、木造アパート(築15年)を購入した場合で

購入額:3000万円(諸経費込)
満室時年間家賃収入:300万円


の収益物件を購入したとします。


キャッシュフローは、銀行融資の状況によって大幅に変化しますが、仮に下記の条件だったとします。

頭金:500万円
融資額:2500万円
ローン年数:15年
利率:2.0%



計算条件として、下記を追加します。
(どのくらい厳しい条件とするかは、あなた次第です)

空室率:10%

すると、キャッシュフローは

空室想定年間家賃 : 300万円 × (100-10)% = 270万円
↓↓↓
毎月の空室想定年間家賃 : 270万円 ÷ 12 = 22.5万円

毎月のローン返済額 : 160,877円
※『ローンシュミレーション』で検索すれば、計算できるサイトがでてきます
↓↓↓
毎月の手残り額(キャッシュフロー) : 225,000円 - 160,877円 = 64,123円

ということで、64,123円が毎月残ることになります。

しかし!!!!!

ここだけで終わると、そのへんの悪徳不動産屋と変わりません。
不動産投資家としては、経費率も加味して考える必要があります。

経費率を下記の条件で見積もると

経費率:25%


年間経費額 : 270万円 × 25% = 67.5万円
毎月の経費額 : 67.5万円 ÷ 12 = 56,250円


これを先ほどの『毎月の手残り額(キャッシュフロー)』から引くと、、、

毎月の実際の手残り額(予想) : 64,123円 - 56,250円 = 7,873円



出ました!

なんと 7,873円


『3000万円の収益物件を買って、苦労して、子供のお小遣いより少ないじゃん!!!』
という声が聞こえてきそうですが、実際には、こんなもんです。

でも、そう愚痴を言うのは、実は間違っています。

このシュミレーションでは、
@何もなければ15年間 空室が10%出ても あなたが一銭も出す必要が無い
A15年後には、年間270万円が丸々 あなたに入ってきます


ということも、同時に示しているのです。


15年は、苦労します。
こんなにギリギリの状態ですから、突発的な大修繕があれば、あなたの給料から補てんすることもあるかもしれません。
アパート経営という事業者の苦しさや面倒も背負い込まなければなりません。

それが終われば、晴れて、無借金のサラリーマン大家さんとして年間270万円の継続収入が得られるわけです。


計算すれば、簡単にわかることですが、ここまで丁寧に説明するとやる気のある人が減ってしまうので、不動産屋さんは教えてくれない事実です。

不勉強なまま、投資をしたなら、それは あなたが悪いのです。
ちゃんと、数字をとらえてから、覚悟をもって不動産投資の世界へ踏み込みましょう!

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