利回りの計算方法と注意点|サラリーマン不動産投資入門

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利回りの計算方法と注意点|サラリーマン不動産投資入門

『利回り』という言葉は、不動産投資をしていくうえでは切っても切れない関係にある言葉です。

利回りと言っても、いろいろな利回りが存在しますが、一般的に使われているのは『表面利回り』です。
不動産売買サイトで利回り10%と書いてある場合などが、これにあたります。

この表面利回りというのは、どういう計算で出てくる数字なのかを覚えておきましょう!


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■表面利回り(グロス利回り)

不動産価格に対する年間家賃収入の割合のことで、計算式は下記となります。
【表面利回り(%)=年間家賃収入÷不動産価格×100】


たとえば、2000万円のアパートを購入して、1年間の家賃収入が300万円であれば、
【300万円÷2000万円×100=15%】となり、表面利回り15%となります。


これに対して、実質利回りというものもあります。

■実質利回り

年間家賃収入から運用経費を差し引いた額を、投資した金額で割ったもので、計算式は下記となります。
【実質利回り(%)=(年間家賃収入‐年間運用経費)÷(不動産価格+購入時の諸経費)×100】

表面利回りと違い、固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などの運用コストを引いた儲けがどのくらいでるのかをつかむことができる利回りです。
また、不動産取得時の諸経費も合わせて考えることが可能です。

こちらのほうが、不動産経営として大事な数字ですが、不動産屋さんはこんなことは教えてくれません。
『利回り15%も出る物件で、お買い得です』などという甘いトークしかしてくれないものです。

実際の投資効果がどの程度なのか、自分でシュミレーションして確認しておきましょう。



「表面利回り」とはアパート経営には意味のない数字ですが、不動産売買サイトで物件を比較する際の指標となる数字です。
あくまで、他の物件との比較の目安だととらえておきましょう。

こんなに儲かるわけではありません(笑)。


空き室が多く出るかもしれませんし、修繕費用が多くかかるかもしれません。
ローンの利息として数%は支払います。

自分で、予測した実質利回りを考慮して、不動産投資を行うかどうか決定するようにしましょう!!


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