『偽装』高利回り物件に注意!|サラリーマン不動産投資入門

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『偽装』高利回り物件に注意!|サラリーマン不動産投資入門


不動産投資家なら誰でも、『満室・高利回り』なんて言葉があれば惹かれてしまいますよね。
検索サイトで見つけたら、思わずクリックしてしまうことでしょう(笑)

かくいう自分もそうですから♪


買ったらすぐに家賃収入が満額で入ってくる満室物件。
しかも、高利回りで短期回収可能な夢のような物件。

良いことづくめに思えますからね。



でも、『おっ!』と思ったとしても、衝動買いはやめましょう。

騙しているような手法で、偽装の高利回り物件になっているようなものも数多くあります。
騙しているわけではないですが、実質的にはそうなっている物件も含めれば、さらに数は増えます。



では、どんなチェックが必要でしょうか?
順番に見ていきましょう。


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■偽装高利回りのチェック!

1. 家賃相場をチェック!

物件情報で『高利回り』だと思っても、鵜呑みにせずに計算の基礎となっている『家賃』の妥当性を確認しましょう。
家賃が不当に高い金額だったら危険度が増します。

確認する方法は簡単です。


『地名もしくは駅名 + 賃貸』というキーワードでYAHOOやGOOGLEで検索します。
そこで出てきた大手サイトで似たような条件を入れてチェックしてみましょう。



築年数、部屋の面積、駅からの距離、バストイレ別など、、、、主要な条件を選べるサイトがほとんどです。
これらを設定して家賃相場を確認してみてください。


最安値の2割増しくらいを越えてくると入居が決まりづらくなると思います。
今後の不動産経営を順調に行う上で、どのくらいの家賃で設定された利回りなのか妥当性のチェックをすることは重要です。



2. レントロールをチェック!

収益物件情報の問い合わせを実施する時には、『レントロール』を忘れずにもらいましょう。
メールで問い合わせする時に、レントロールもあればくださいと書くだけですから。



例)こんなやつ

101号室  入居日 -年-月-日  家賃-万円
102号室  入居日 -年-月-日  家賃-万円
103号室  入居日 -年-月-日  家賃-万円
105号室  入居日 -年-月-日  家賃-万円
201号室  入居日 -年-月-日  家賃-万円
202号室  入居日 -年-月-日  家賃-万円
203号室  入居日 -年-月-日  家賃-万円
205号室  入居日 -年-月-日  家賃-万円


だいたいは、昔に入居した方は高い家賃のまま住んでくれていると思います。
築年数が古くなってから入居した方の家賃は安くなっていくので。

それに、日本はしばらくデフレでしたから。



このレントロールをもらったら、注意深く見なければならない点があります。
こんなことが無いか見てください!

@最近バタバタと入居が決まっている。その家賃が相場よりも高いようだ。
A近隣・同条件の家賃相場と比較して家賃が高すぎる!


これらに当てはまる場合は要注意です。。。。


売却前に無理やり高い家賃で入居者を決めて、高い値段で売りつけようと考えている人は多いです。
6か月分家賃無料などの特典を付けて。。。。

半分詐欺みたいな価格設定に騙されないようにしましょう。


その入居者が退去した後は、ガクンと利回りが落ちてしまいます。
最悪は、入居者がサクラだったりすることまであります。
(知り合いが高い家賃で入っているかも? 買ったらすぐに退去?)





ちなみに、、、、、


相場家賃が3万円だと、10部屋での年間賃料は360万円です。

利回り10%なら、売り出し価格は3600万円



これが、家賃を4万円で無理やり入居者を獲得していれば、10部屋で年間賃料480万円です。
すると、売り出し価格は4800万円に跳ね上がります。


差額は1200万円にも!!!!



こんなに高い買い物なのに、100万円くらいの値引きで喜んで買ったら大損です。

売却前には『こんな仕掛け』をして高く売ろうとする輩がいっぱいいるんです。
罠にひっかからないように気を付けましょう。。。。





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