売却時利益を試算してみよう|サラリーマン不動産投資入門

売却時利益を試算してみよう|サラリーマン不動産投資入門

CF(キャッシュフロー)』についての説明がわかったら、次は出口戦略の試算まで考えてみましょう。
不動産投資は、結局のところ出口で損を出していたら意味がありません。

途中で家賃が入ってきて喜んでいても、収益物件自体が値下りで損を被っていた場合、トータルで損をしていることもあります。


最後に売却した場合でも利益が出ているのかどうかは、把握したうえで行動しましょう。

絶対に売却しないという不動産投資戦略を持つ場合でも、『仮に』売却したとしても利益が出ている状態なのかどうかを把握することは重要だからです。


それでは、事例としてCF(キャッシュフロー)の説明で使用した例と同じ条件にしてみます。


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■事例

木造アパート(築15年)を購入

購入額:3000万円(諸経費込)
満室時年間家賃収入:300万円


頭金:500万円
融資額:2500万円
ローン年数:15年
利率:2.0%


空室率:10%
経費率:25%



上記条件で15年後、無借金になったと同時に売却したと仮定します。

売却額は、少なめに見積もって1,500万円とします。
たぶん土地値くらいですね。
(少なめに見積もった分、売却の諸費用は面倒なので割愛します)


■収入の欄
15年間の家賃収入 : 270万円 × 15年 = 40,500,000円
※空室率10%なので、300万×90%=270万円となります

売却額 : 15,000,000円

収入合計額 : 55,500,000円


■支出の欄
頭金 : 5,000,000円
15年間でローン返済額の総額 : 28,957,892円
15年間の経費合計 : (270万円 × 25%) × 15年 = 10,125,000円

支出合計額 : 44,082,892円

■収入-支出の欄

15年間の利益合計額 : 55,500,000円 - 44,082,892円 = 11,417,108円

1年間あたりの利益額 : 761,140円


このシュミレーションでは、15年間苦労して、不動産経営を続けて、得られる対価が1,140万円程度だということを示しています。

実際は、このあとも収益物件を売却しないで持ち続けるほうが対価は増える可能性が大きいですが。


この対価が、大きいと思うか、少ないと思うか、この価値観が不動産投資を行うか、行わないか、という判断基準になってきます。


ここで示した条件以外にも、自分でいろいろなシュミレーションをして、ある程度の把握をしたうえで決心すれば、あとで後悔する確率は少なくなると思います。


まぁ、自分は、不動産投資をやったほうがいいと決心したからやっているわけですが、どの収益物件でもやったほうがいいわけではないんです。

個別に条件を見てみないと、おすすめできるかどうかはわかりません。
いいことばかり書いてある本やセミナーや不動産屋さんに騙されないように『自分で考えて』決めましょう!

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