平成26年の年間収支を公開|サラリーマン不動産投資入門

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平成26年の年間収支を公開|サラリーマン不動産投資入門

みなさんが気になるのは、結局のところ不動産投資って儲かるのかどうかだと思います。
そこで知りたい情報は年間収支ではないでしょうか。

ということで、公開しちゃうことにします。


まだまだ、発展途上の大家ですが。
少しでも、これから参入する方の目安になれば幸いです。


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■平成26年 年間収支を公開!

平成26年は、5棟50室の中古木造アパートを所有していましたので、その結果発表です。
年間の賃料収入を最初に言ってしまうと、合計で2320万円でした。


その他の詳細は下記表にまとめました。

収入
家賃収入 2320万円
支出
火災保険 12万円
電気料金 6万円
管理手数料 100万円
仲介料(広告費)など 100万円
固定資産税 53万円
その他経費(修繕費用など) 210万円
ローン返済 1174万円 (元金返済1090万円、利息84万円)
キャッシュフロー
キャッシュフロー 665万円


■返済比率から見てみる。

ローン返済額が年間で1174万円となっていますが、これは5棟中の2棟の分です。
3棟は返済が終わっているので。


家賃収入が2320万円ですから、返済比率は5割程度です。
ただ、平成27年末に4棟目の借入が終わりますので、平成28年には返済比率も大きく下がる予定です。
(25%くらい)


1棟返済が終わってから、次の1棟を買うスタイルだったのですが、高騰相場が来そうだったので5棟目を早く買ってしまいました。
実際に高騰相場が来たので、結果的には正解でした。

ただ、ちょっとだけ冒険をしたことになります。
いつものスタイルよりは。




■経費率から見てみる。

支出の欄を見ていくと、経費の合計は565万円です。
(減価償却費を除く)

いつもは、この減価償却費を除いた経費率が20%程度なのですが、
今回は24%もあります!!!


ちょっと高いですねー。
5棟目のアパートを購入したばかりなので、いつもより高めです。
最初はお金がかかりますから。。。。
リフォームとか、なんやらかんやら。

ガンバロー。


■キャッシュフローを見てみる。

年間累計のキャッシュフローは665万円です。

年間家賃収入の3割程度ですね。


平成28年には、4棟目の返済が完了します。
すると、キャッシュフローが1100万円に!

楽しみです。


中古木造アパートの投資では、融資期間が短いのでローンを支払っている間はキャッシュフローが少なめになります。
でも、融資が終わった時のインパクトは大きいですからね。

返済が終わったアパートが増えていくのはストレスが無くていいものです。
安全な投資手法が好きならおすすめです♪



■利益を見てみる。

じゃー、どれだけ儲かったのか?

不動産投資って、キャッシュフローを利益だと思ってしまう方も多いのですが利益は別物です。
利益の中からローン返済額を払って残ったのがキャッシュフローです。
(正確には減価償却費もキャッシュフローになるけど、ここでは省いているから説明を省略します)


つまり、ローン返済額だって儲かった中から支払っているのだから利益なのです。
元金返済分は資産として増えている訳ですからね。


平成26年はどれくらい儲かったのかというと、

2320万円(年間賃料) − 565万円(経費)

で、1755万円となります。


実際は、減価償却費をここから引くから税金を計算するときの利益はもっと少なくなるけど。
実際の利益のイメージとしては、こっちのほうがわかりやすいのではないでしょうか。





どうでしょう?

結構な額を儲けているように見えます?
そういう見方もできるわけですが、そう単純でもありません。

キャッシュフロー665万円の中から、所得税などをひかれます。
また、そこで残った額は全て繰上返済などにまわします。


結局は、いつまでたっても贅沢できるお金はありません(笑)
それが不動産投資というものです♪


資産を拡大している時期には、お金は残りません。
お金を使えるようになるのは、資産拡大をやめたときだけなんですよね。

ジレンマです。





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