中古でも家賃を上げる方法|サラリーマン不動産投資入門

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中古でも家賃を上げる方法|サラリーマン不動産投資入門


アパートやマンションを経営していくと、年々家賃は下がっていくものです。
特に、新築アパートは『新築プレミアム』が乗っかっている家賃で募集しています。
退去した後は、新築ではないので一気に家賃が下がります。

でも、中古アパートを買ったからと言って、家賃が下がっていくものかと言えばそうでもありません。
家賃を上げることだって可能です。


私が、実際に家賃を上げることができた方法を紹介してみることにします。
東京の築古アパートですが、購入したときの賃料よりも現在のほうが高く貸し出しています。


何をしたかというと、リビングの床をプチリフォームしただけです。
カーペットだった床をフローリングに変更したんです。


おしゃれな部屋に100万円もかけてリフォームして家賃を上げても投資効果としては疑問符がつきます。
投下資金を回収するまで、大きな期間がかかりますから。

そういう意味で、『デザイナーズ●●』のような流行りのリフォームはお勧めしません。
施工業者が儲かるだけです。だいたいは。

自分で施工できるような方や、コネがある方は別ですが。


カーペットを変更しようと思ったきっかけは、入居者さんからの依頼でした。
虫がわきそうで嫌だから変えたいという依頼が来たんです。

苦情ですね。
これで、退去のたびにカーペットをフローリングに換える決断をしました。


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■いくらかかって、いくら家賃が上がったの?

普通に頼むと高いかもしれませんが、大工さんに材料持ち込みで直接依頼することで工費もさげました。
最上級クラスのピカピカ光る耐久性の高いフローリングにしましたが、工賃込で8万円です。

この変更だけで、月の家賃が5000円アップしました。
しかも、退去してもすぐに入居者が決まるほどの人気ぶり。

いいことづくめです。


8万円の工賃を投下したわけですが、5000円家賃がアップしたということは1年4か月で元が取れる計算です。
(80,000円の工事費 ÷ 5,000円の賃料アップ = 16か月の家賃)


遊び感覚で、利回りを出してみると、
80,000円の工事費 ÷ 60,000円の年間賃料アップ × 100 ≒ 133%

利回り133% です!


費用は、1年4か月で回収できて、さらには空室対策にも。
これは、やらなきゃ損ですね。







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