3点ユニットバスの物件は買っちゃダメ?|サラリーマン不動産投資入門

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3点ユニットバスの物件は買っちゃダメ?|サラリーマン不動産投資入門


『3点ユニットバスの物件は買ってはいけない』というのは本当か?

不動産投資家によく言われるこの問題について、私のデータから考えてみたいと思います。
自分が運営しているアパートのうち、3点ユニットバスの物件は2棟あります。

このデータをもとに考察していきます。


3点ユニットバスとは?

風呂、洗面台、トイレが一体になっているもの。
バブル期に建設されたアパートでよくみられる。
不人気設備として知られている。




「3点ユニットバス」について、


・入居率に問題があるからダメだ。
・そんなアパートでは儲からないから、購入したら損する。

なんて決めつける方々が多いです。
よく聞く言葉ですよね。



こんなことを決めつけてしまっていいのでしょうか?
違うとすれば、みすみすチャンスを逃していることになります。


中古、築古アパートで不動産投資をしていくなら『3点ユニット』でないほうが少ないくらいかもしれません。
(昔は効率重視、利回り重視で『3点ユニット』の物件が建てられた経緯がありますから)


たくさんの3点ユニットバス物件が購入対象外になってしまいます。。。。
その中にお宝物件が眠っているかもしれないのに。





たしかに、賃貸物件を管理する側の会社や入居者を紹介する仲介業者の担当者は、よくそういう言葉を使います。
これはなぜでしょう?

実は、この言葉は言い訳に使いやすいということから多用されているのだと思います。
入居者が決まらない時に、こう言っておけば角が立ちませんから。

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■本当の事実は?

私の運営物件での実績から考えてみます。


だいたい同じ立地(埼玉某所)に、『3点ユニットのアパート』と『バストイレ別のアパート』を2棟ずつ運営しています。
同じ立地なので、比較検討するにはもってこいだと思います。


この4棟のアパートを使って、数年分のデータから分析してみました。




■立地条件 : 同程度の条件(埼玉県内で、だいたい同じ駅から15分程度)

■空室率 : 3年間を平均してみると、全4棟が 空室率0〜10%程度 で推移

■家賃設定 : 『3点ユニット』のほうが 20%程度安い家賃



こんな分析結果が出ました。

コレから分かることは何でしょうか?



確かに、3点ユニットバスの物件は家賃が安くなってしまいます。
同じくらいの面積でも2割くらい安いという結果になりました。


でも、家賃を安くすれば空室率は変わらないという結果もでました。


統計結果が少ないので、データの信ぴょう性に欠けることは否めませんが、、、、。
統計の立地が埼玉県のみですし、、、。


でも、何の根拠もない噂話よりは信憑性が高いと思います。
何のデータも無く3点ユニットバスというだけで除外するのはもったいないです。

設定家賃が安くても、儲けが出るシミュレーションが成り立つくらい安く買えるなら『あり』だということです。
入居付け可能な家賃まで引き下げても収益がでるのであれば投資は成功です。

今回のデータ数値をもとにシミュレーションを行ってみるのもいいかもしれませんね。





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