中古木造アパートは低リスクの不動産投資です！｜サラリーマン不動産投資入門

中古木造アパートは低リスクの不動産投資です！｜サラリーマン不動産投資入門

不動産投資では、RC（鉄筋コンクリート）構造の1棟マンションから1戸建てまで幅広い物件を選択することが可能です。
また、新築か中古かといった手法の選択も必要です。

当然、どれを選択しても　その手法によっては成功することは不可能ではありません。


しかし、その手法によってリスクの大小があるのも事実です。

あなたの性格によっては受け入れがたいリスクかもしれません。
その手法が、どんなリスクがあり、最大でどのような失敗が待っているのかを知っておくことはとても重要です。


よく言われることに、『中古木造アパートはリスクが高いからやめたほうがいい』というものがあります。

これは、正解も含んではいますが、大筋では間違っています。
実は、中古木造アパートほど低リスクな不動産投資は無いからです。






中古アパートは高リスクという立場では、

・古いから修繕費用が大きくなる
・空室率が高くなる

というようなことがよく言われます。


確かに、新築では魅力的な点が多くあります。

・最先端の設備、デザイン、間取り
・空室率が低い
・修繕費用が10年程度はあまりかからない
・耐震性○

などなど
たくさんのメリットはあるでしょう。


しかし、だからといって新築アパートでは低リスクなのかといえばそうではありません。
あまり語られないリスクが存在するからです。



それは、、、、、



建物価格が高いんです。

（売買価格に占める建物価格の割合が高いということです）



もう、これだけで圧倒的といれる程の高リスクです。



逆に、中古木造アパートでは売買価格の中で建物価格は０円（つまり無料）だったりもします。
つまり『土地値』というやつです。


そこまでいかなくても、建物価格が売買価格の１～2割程度のものは、よくみかけるでしょう。


ある程度の需要がある地域で、土地の暴落が無いと仮定するのであれば、
建物価格分だけ家賃収入で稼いでしまえば、『損をしない状態』になったと言えるわけです。

そこから先は、土地を安く買ったと思える状態に突入します。


不測の事態が起こったとしても、これならあまりリスクはありません。


たしかに、運営上でたいへんなこともあるでしょう。
それをとって高リスクだという見方も理解できますが、それは投資の本質ではありません。

投資としてみた場合には、中古アパートは『手はかかるけど低リスク』な投資だと言えると思います。


当然、ピンからキリまでありますから、物件選定はよくしたほうがいいですが。


ただ、中古木造アパート投資にもデメリットが、、、、、
＞中古木造アパート投資のデメリット


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