低金利で融資を獲得する方法!|サラリーマン不動産投資入門

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低金利で融資を獲得する方法!|サラリーマン不動産投資入門


不動産投資では、基本的にどこかの金融機関から融資をひいてチャレンジすることになります。それにより、レバレッジ効果を得ることができるわけです。

その金利は、金融機関によっても様々です。一般的には0%台〜4.5%くらいでしょう。
ノンバンクなどでは、もっと高い場合もありますが。


そんな融資の金利ですが、実は交渉によって値引きすることも可能です。
銀行などの金融機関で値引きなんて、イメージにないですよね。お堅いところだから、金利もガッチリとルールがあって、変更なんてできないものな気がします。

でも、実際には普通にあることです。
これを知らないと、大きな損をすることになります。


不動産投資は、金額の大きな買い物です。
たとえ数%ではあっても、金利の支払総額は相当大きなものになります。

収益不動産を購入する時には、指値(値引き)を頑張りますよね。そこで数百万円の値引きを通すには、相当なテクニックと労力を必要とするでしょう。


融資の金利を下げることができれば、それに匹敵する、、、、
というよりは、むしろ勝る効果を得ることができます!


では、金利引き下げ交渉に成功すると、どのくらいの効果があるのでしょうか?


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それでは、金利の違いによる支払総額を見ていきましょう。


■事例1
借入金額:1億円
融資期間:30年
金利:3.0%

■事例2
借入金額:1億円
融資期間:30年
金利:2.0%


上記の2例で違う点は金利だけです。
金利が1%違うとどうなるでしょう?


■事例1
金利:3.0% → 返済総額:151,776,886

■事例2
金利:2.0% → 返済総額:133,062,718

という結果になりました。


金利が1%高くなるだけと気軽に捉えていては大間違いです!

1%の違いが、18,714,168円もの違いになるのです。
約1,900万円も余計に支払うことになるとは驚きですよね。


これだけの違いを購入時の指値(値引き)で通すことは、厳しいです。
つまり、金利が低い金融機関を探すということは、このくらいの価値がある行動なのです。それをきちんと理解することが重要です。


【注意!】
超お宝物件を見つけた場合は、高い金利の金融機関で買ってしまう戦略もあり得ます。
高い金利の金融機関は、審査が早いことが多いので、それを利用して とにかく早く手に入れてしまうということを優先することもありえるのです。


実例紹介!金利の値下げ交渉をやってみる


それでは、私がやった金利の値下げ交渉を紹介してみます。
事例をみると、イメージがわきやすいと思いますので。


基本となるのは、複数の金融機関で金利を競わせることです。
相見積と同じ感覚ですね。


融資特約をつけて、買付証明書を送ったら金融機関を探します。その際に、融資が1行で通ったとしても継続して、他の金融機関にもあたります。

1行で●%だと打診があったとします。そうしたら、他の金融機関に『どこどこでは●%でした』と伝えることでさらに有利な条件を獲得できる可能性が高まります。金融機関どうしでライバル関係にありますから、結構意識し合っていますので(笑)

それに、他の金融機関で融資が通っているということ自体が信用となります。それもまた、有利に働くポイントになるのかもしれません。


ただし、あまり露骨にやりすぎると嫌われます。その金融機関とは、今後も長い付き合いをしていくことになるわけですから、そのあたりは空気を読みましょう。貸してくれない程に、嫌な奴だと思われては元も子もありません・・・



私も過去に、とある金融機関から融資の内諾をもらった金利をほのめかしたところ、他の金融機関から有利な条件の提示がありました!その結果、金利1%くらいで融資をひくことになりました。

いまでは、そこがメインバンクとなり、ずっと1%台の融資を獲得しています。
さらに、その金利をほかの金融機関に提示して、もっと有利な条件を探すこともできるのかもしれませんが、、、、、それはしません。今のところは。

やっぱり、お互いの信頼関係も大事です。
長い付き合いですから。

そのあたりのバランスも難しいところですね。



また、金利交渉をするうえで注意すべきこともあります。
これを間違うと、金融機関に嫌われて、、、、その後のお付き合いをしてもらえなくなるかもしれません。

確かに、金利引き下げ交渉が成功すると大きな成果を得られます。
このために、2行以上の金融機関に打診するわけですが、二股をかけて断られた方の銀行はどう感じるでしょうか?当然、良い思いはしませんよね。


融資担当者さんは、稟議を通すために様々な面倒な仕事をやってくれたはずです。
その労力が無になるのですから、、、。


この二股を隠していたら、怒り心頭です!
もう二度とお付き合いしてくれないかもしれません。


そうならないようにするには、事前に相見積もりをすることを伝えることが重要です。それならば、勝てるように努力してくれますし、それが実らなかったとしても諦めがつきます。



実際、一度お断りした金融機関でも
『次は頑張りますから、再度持ってきてください!』と言われます。円満解決です♪

信義は大事ですね。






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