まずは、管理方法を考える! 『自主管理?、管理委託?』|サラリーマン不動産投資入門

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まずは、管理方法を考える! 『自主管理?、管理委託?』

あなたが物件を無事に購入でき、サラリーマン大家になったとしたならば、

一番最初に失敗することは、『管理方法の選択ミス』かもしれません。

 

多くの書籍などでも議論になっているこの問題。

つまり、それだけ重要だとういうことです。



自主管理? 委託管理? サブリース?

 

賃貸物件を取得した場合、『物件の管理方法』を選択することになります。

どの管理方法を選択するかという問題は、大家さんにとって最初の分かれ道です。

 

まずは、簡単に管理方法の種類を解説していきます。

 

@委託管理 : 賃貸業務に関わる下記業務を管理会社に委託

 

入金管理、滞納の督促・回収業務、家賃明細作成、クレーム対応・事故対応、

原状回復の見積もり、業者手配、退去時の立ち合い、リーシング(客付け)など

(委託料は、家賃の5%くらい)

 

CMでやっているような不動産賃貸の管理会社にお任せするようなイメージです

 

A自主管理 : すべて大家である自分が、対応

 

→入居者をみつけるところから、お金をもらうところまですべて自分でやります

 

Bサブリース : 一括借り上げ、家賃保証制度をとった管理方式

 

不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する。

貸主は入居者の有無にかかわらず家賃が保証される。

また、すべての管理業務も委託することとなる。

 

→つまり大家さんは何もしなくていいということです。

空室があっても満室想定の金額が振り込まれます。

そのかわり、委託料が引かれますので手取りは少なくなります。

(委託料は、家賃の20%くらいが多い)


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どの管理方法を選択するべきか?

 

では、本題です。

『どの管理方法を選択すればいいでしょうか?』

 

 

 

 

 

この問いに対して、明確な答えはありません。

 

 

 

 

『えーーー!』という声が聞こえてきそうですが、、、、、

 

無視します(笑)

 

 

答えられない理由は、前提条件が足りないからです。

 

あなたが持っている『余った時間、投下できる時間』が どれだけあるかによって答えは変わります。

 

 

そこで、条件を加えます。

 

 

『サラリーマン大家で、本業が忙しく、不動産投資に投下できる時間があまりなくても 不動産投資で効率的に利益を出すのであれば、どの管理方法を選択すれがよいか?』

 

この問いならどうでしょう?

 

これであれば、自主管理は間違いなく落選です。

サラリーマンは忙しいので、自主管理は無理でしょう。

 

そして、効率的に利益を出すということを考えるのであれば、サブリースも落選です。

 

サブリースにも賛否両論あるとは思いますが、やはり収益率を考えると分が悪いでしょう。

 

サブリースの主なデメリットは以下です。

 

・満室にするのが簡単な『新築の時期』でも、委託料を大幅にひかれる

・高額な工事や修理を行うことになっても断ることができない契約となっている

・築年数がたつと契約更新のたびに支払われる前提となる賃料を下げられる

→年月とともに収益率が加速度的に悪化する

 

 

ただし、サブリース契約にしてしまえば、あとは ほとんど何もしないでよいという意味では忙しいサラリーマンには魅力的です。

 

相当利回りの高い物件を見つけることができた場合には、良いかもしれません。

ものごとには、絶対にダメだということは少ないですから。

 

ただ、基本的には長期的な収益が合わなくなると思いますのでおすすめはしません。

 

 

 

それでは、残る選択肢はというと・・・・・・・

 

 

 

委託管理になりますよね。

 

そうです!

サラリーマン大家は、管理会社に委託することがベストです。

(あくまで個人の感想です)

 

ただし!!!

とても重要な注意事項があります。

 

あなたの収益物件を普通に委託管理で運営すると、結果として全然収益が残らない、、、なんていうことになりがちです。

 

そこで、ちょっとした『ひとひねり』が必要となってくるわけです。

 

 

両方の良いところを合わせる

 

上述のように、自分のおすすめの管理方法は『委託管理』です。

 

その理由は、

 

たった賃料の5%を支払うだけである『費用』

管理会社にやってもらえる業務としての『対価』

 

この費用対効果を考えると、サラリーマンで時間が無いのであれば頼まない手はないからです。

 

入金管理、滞納の督促・回収業務、家賃明細作成、クレーム対応・事故対応、原状回復の見積もり、業者手配、退去時の立ち合い、リーシング(客付け)・・・などなど。

 

24時間対応で、これらの業務を実施していく覚悟はなかなかのものです。

 

 

この業務に追われていては、安定したサラリーマン生活もおぼつかなくなりそうです。

 

 

また、見過ごせないメリットとしては入居者獲得に有利となる点です。

 

 

客付けに強い管理会社を選択した場合、一般媒介で客付けを依頼するよりも、委託管理をしている大家さんの物件を重点的に紹介するシステムを持っている場合が多いからです。

 

※地方などで、有力な管理会社が無い場合もあるようですが

 

 

たった5%の料金で、空室率も減少し、自分の業務も格段に楽になるのですから『委託管理』に決まりだ!

 

と思いますよね・・・・。

 

 

これが、また違うのです。

 

 

単純に、委託管理で不動産経営をしていくと、儲かるのは管理会社ばかり。

 

大家さんは銀行に利子を払って、管理会社に委託料を払って、経費を支払って・・・・

と、労力の割にぜんぜん儲からなくなります。

 

 

だから、いつも『自主管理か? それとも 委託管理か?』という議論が沸き起こるのでしょう。

 

自主管理は面倒だけど、委託管理にすると儲からない。

 

 

その答えは、2択には無いのです。

おすすめの管理方式は、『この中間』です。

 

管理会社に業務は委託します。

 

ただし、原状回復や、事故処理、修繕などは管理会社から連絡をもらうだけで実際の対応は自分でやるスタイルとします。

→実際に自分でできるレベルなら自分でやってもいいし、電話帳で調べた業者に依頼してもいいです

 

 

管理会社は委託料としての5%だけでなく、修繕などからもマージンを大幅にとってきます。

 

これを言われるままに支払っていると、利益が出ない体質となってしまいます。

 

 

自分で、各業者さんを見つけて発注するだけで、費用が大幅に下がります。

中には、半額以下になる項目も多いです。

 

労力は増えますが、費用対効果はあります。

 

 

最初は、業者さんを見つけるのも大変かもしれません。

タウンページやネットで探して、ダメだった業者さんは×をつけていけば、だんだん自分だけの業者さんリストができます。

 

自主管理をするよりは、断然 楽ができる。

ある程度の収益性を確保できる。

 

これが、サラリーマンがギリギリ可能な収益性UPの限界だと思います。

 

収益性をギリギリまで上げて、不動産投資拡大を狙うのであれば、

おすすめの管理方法は、

『自主管理と委託管理との中間』です!







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