儲かっているのに破綻する!?中古アパート投資のコツ|サラリーマン不動産投資入門

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『儲かっているのに破綻する!?中古アパート投資のコツ』

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(関連ページの紹介)
コラムNo17 『不動産投資って儲かるの?』

コラムNo18 『新築と中古はどっちが儲かるの?』




中古木造アパートばかり運営してみた経験から、
中古木造1棟アパートの不動産投資は、比較的安全な投資の部類だと思います。

スピードを求めずに、コツコツ規模を拡大するタイプの手法でよければ、比較的優秀な投資手法だと言えます。



でも、良いことばかりではありません。
中古アパートや築古アパートの不動産投資には、こんなデメリットがあるから注意が必要です。



■中古木造アパートのデメリット

そのデメリットとは、黒字にもかかわらず破綻してしまう可能性があるということです。
他の投資手法よりも高確率で。

最悪の場合は、自己破産なんてことにもなりかねません。深刻なデメリットです。


なぜ、このようなデメリットがあるのかというと、他の投資手法よりも返済比率が高いことに起因します。
中古アパートや築古アパートでは長期間の融資は望めません。

耐用期間を越えて融資を行ってくれる金融機関もありますが、10年程度の返済期間であることがほとんどでしょう。
RC1棟マンションのように30年ローンなんていうのは困難です。



短い期間のローンを組むということは、月々の返済額が大きいということです。
当然、元本返済の進みは早いわけですし、10年後には借金返済が終わって楽々なのですが、、、、、
乗り越えられるかどうかが問題です。



ローンの返済額のうち、元金返済分は経費ではありません。その分『資産が増えている』わけです。
でも、支払は義務ですから資金がショートすると大変です。帳簿上は黒字で儲かっている状態でも資金がショートすれば破綻することになります。


これらの問題に対処するためには、どうしたらよいでしょうか?


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■これらの問題に対処するために

黒字でも破綻してしまう、、、、、

そんな事態を避けるには、毎月の支払がいくらになるのか正確なシミュレーションをしたうえで、その金額に対して支払能力があるのかどうかを判断する必要があります。

物件からの収益だけで賄えない事態が起きたとして、いくらくらいが想定されるのかを把握することが重要です。


突発的な修繕が重なり、空室も増え、、、、

そんな状況だった時に家賃収入だででは足りない金額はいくらなのか?
それが給与から補填かのうな水準なのか?

というようなことです。




【物件事例】
利回り:10%
購入額:5000万円(土地4000万円、建物1000万円)
構造:木造
築年数:築20年
融資状況:10年ローン、金利2%

他のページで、こんな中古アパートを購入して30年間運営すると2480万円の儲けがでると書きました。
(参考:コラムNo18 『新築と中古はどっちが儲かるの?』




これをちょっと掘り下げてみます。


最初の10年間はローンの支払いがあります。
この期間はキャッシュフローが厳しい時代です。


毎月の返済額は46万円。
それに対して、家賃収入は満室だとしても41万円です。

すでに足りません。。。。



空室があったとして、経費も25%程度かかるとして、それらを考慮した時の収益額は月に25万円くらいでしょう。
あとは、大規模修繕のために積立も必要です。本当は。それを考慮しないでも、既に21万円も足りません。


10年間も、月に21万円の持ち出しが発生する。
こんなシミュレーションに耐えることができる方が、どれだけいるでしょうか?


10年後はローンが無くなり、楽になります。30年の長期間でみれば儲かります。
そんなことを言われても、無理なものは無理です。普通の人には。


でも、これが中古木造アパート、築古アパート投資の一面でもあります。



■こんなことなら、やらない!

こんなことなら不動産投資なんてやる意味がない!  と思う方もいるでしょう。
でも、30年間かけて儲かっているかどうか、長期的な視点で儲かるのか、こういう判断も重要です。
その投資の本当の収益性が分かりますから。



『30年の長期ローンを組んで、●億円のマンションを買って毎月●●万円のキャッシュフローが出ている!』なんて喜んでいたら、減価償却分(建物が古くなって価値が無くなる分)を先にキャッシュフローとしてもらっていただけで、30年後に振り返ってみたら損していた、、、、

なんてケースも多いです。。。。。。





中古アパート投資、築古アパート投資であれば、

1棟目さえ頑張ってしまえば、ローン返済後にはそのキャッシュフローが丸々残ります。
そうなれば、それがあるから次々と買い増しできます。


中古アパート投資の問題は、最初の1棟目が極端に厳しいということにあります。

『毎月21万円の持ち出しなんて、、、、』という声も当然です。



だったら、最初の1棟目は小規模なアパートからスタートすればいいのです。
または、もっと高利回りな良い物件をみつけるか。


まずは、なんとしても無借金の中古アパートを1棟手に入れましょう。
規模は問いません。


それが、この投資手法の肝です!




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