物件購入前・物件見学時のチェックポイント|サラリーマン不動産投資入門

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物件購入前・物件見学時のチェックポイント|サラリーマン不動産投資入門

物件見学で、いろいろな物件の比較をしていくこととなりますが、どのような視点でチェックしていけばよいかお伝えしていきます。

■物件へ行く前にわかるチェックポイント

まずは、インターネットの情報や、紙面の情報から事前にわかる情報を読み取っておきましょう。

それは、不動産の価値を大きく損ねてしまい、銀行融資も厳しくなる条件がついていないかどうかの確認です。

まずは、『再建築不可』『告知事項あり』の文言が無いか確認しましょう。

『再建築不可』とは、違法建築となっている状態で、建替えなどが困難になってしまう物件です。
初心者では、取り扱いが厳しいのでおススメはしませんが、デメリットを相殺できるくらい安くて現金購入ができるならお買い得な場合もあります。

『告知事項あり』とは、自殺や事件などがあった物件です。
これも、そのデメリットを相殺する程度に安いかどうかを判断することになります。

上記2つの文言が書いていなくても、実はそうだったという場合もあります。

特に、再建築不可は書いていない場合もありますので、現地で道路付けを確認しましょう。
(幅4m以上の道路に敷地が2m以上面していなければ、再建築不可となっていまいます)


次に、違法建築となっていないか確認しましょう。

多いのが容積率オーバーです。

インターネットや紙面の物件情報で容積率という数字をみてください。

例)
容積率 100%
土地面積 100u
建物面積 110u

上例では、容積率が100%ですので、

土地面積(100u)×100%=100u

となり、建物面積が100uを超えると違法建築となり、銀行融資が困難になります。
前の持ち主が増改築をしているとこのような状態になっていることもあります。



■物件見学時のチェックポイント

それでは、実際に物件に行った時のチェックポイントをお伝えします。
始めは、なんとなく見学しているだけで終わってしまいがちなので、チェックポイントをメモしてから行くのもおすすめです。

(環境調査)
・駅から物件までの距離
・店の配置(コンビニ、スーパーなど)
・まわりの住宅の環境(ボロボロの家が隣にある、ゴミ屋敷がある、など)
・近隣の人と話すことができれば、問題点が無いか聞いてみる

(外周・建物躯体確認)
・日当たり状況(南向き?東向き?)
・ゴミ置き場の状況
・ゴミや雑草などの管理状況
・基礎のコンクリート部:ひび割れチェック
・軒天(屋根の裏側部分):シミの有無(雨漏りの可能性チェック)
・外壁:チョーカーしていないか確認(手で触って、色が移れば外壁塗り替え時期が近いので)
・外壁:ひび割れチェック
・シーリング(外壁のゴムみたいなところ):劣化やひび割れチェック
・隣地との境界確認

(室内設備確認)
・リフォーム状況確認
・建物が傾いていないかどうか確認(ゴルフボールを部屋で転がすか、全部の扉や引き戸を開け閉めしてみる)
・台所の床下収納からのぞいて:湿気の有無、基礎のひび割れ、木部の腐食、給排水管からの水漏れなどをチェック
・屋根裏:雨漏りの跡、柱・梁などのひび割れや劣化、金物の施工状況などをチェック



こんなにチェックしていると、不動産会社の担当者が嫌な顔をすることもあるかもしれませんので、うまく隙を見て実行するテクニックも必要かもしれませんね(笑)

室内に関しては、満室物件の場合はチェックできませんし、全部の部屋はチェックできないので、その場合は運にかけるしかありません。

とにかく、できるチェックをしていったうえで買うかどうかの判断をするしかありません。
不動産購入に絶対失敗しない方法は無いです。

ただ、失敗しない確率を上げる方法は確実に行っておきましょう。
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