区分マンション投資と1棟買いはどっちが良い?|サラリーマン不動産投資入門

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区分マンション投資と1棟買いはどっちが良い?|サラリーマン不動産投資入門

不動産投資とひとくちに言っても、いろいろあります。
今回は、区分マンション投資(ワンルームマンション投資)と1棟マンション投資(1棟アパート投資)との比較で考えていきます。

「区分マンション(ワンルームマンション)」と「1棟マンション(アパート)」の2種類が一般的な不動産投資として有名なところですが、どういった違いがあるのでしょうか。

区分マンション(ワンルームマンション)投資と言われている手法は、分譲マンションなど1棟の建物を区分して1室部分だけを購入して、そこ貸すことで賃貸収入を得る手法です。

1棟マンション(1棟アパート)投資と言われている手法は、1棟丸ごと購入して、1棟の管理から賃貸まですべてを自分で実施することで収入を得る手法です。


とりあえず表にまとめてみましょう。

投資手法 購入価格 準備資金 備考
区分マンション
(ワンルームマンション)

(200万円程度〜)

(100万円程度〜)
・管理費、修繕積立金などが強制徴収される
・1室しかないので、空き室率が0か100
1棟マンション
(1棟アパート)

(1000万円程度〜)

(200万円程度〜)
・自分で修繕費用を計画して積み立てる必要がある
・複数戸を貸出しするので、空き室率を計算しやすい

■区分マンション購入時のシュミレーションをしてみよう!

区分マンションを購入した場合のシュミレーションをしてみましょう。
(まずは、ざっくりとイメージをつかむ程度にやってみます)

区分マンション投資で最大のメリットは、頭金が少なくても始めることが可能である点です。
ただし、1戸購入しても、毎月数万円の収入しかないので、ちょっとした副収入程度にしかならないという部分もあります。

また、管理費や修繕積立金が空き室でも強制徴収されるので、空き室の時のダメージが大きくなります。

たとえば、表面利回り12%の500万円の区分マンションを購入した場合、

例)
購入額:500万円
表面利回り:12%
頭金:100万円
ローン:400万円(20年 , 2%)
↓↓↓
【支払】
毎月返済額:20,235円
修繕積立金・管理費:12,000円
経費(毎月按分):5,000円(管理会社へ2,500円、その他経費 月平均2,500円)

【収入】
毎月収入:50,000円

【手残り(収入 - 支払額)】
12,765円

となり、満室想定でも 毎月の手残り額は12,765円にしかなりません。

しかも、空き室期間は、収入が入ってこないのに
修繕積立金、管理費、ローン返済額、の合計で32,235円の支払いが発生します。

20年後には、ローンがなくなるので、3万円以上入ってきますが。


やっぱり、収入に与えるインパクトは少ないですよね。
400万円のローンなので、リスクも小さいですが。

最初の練習には、いいかもしれませんね。


■1棟アパート購入時のシュミレーションをしてみよう!

今度は、1棟アパートを購入した場合のシュミレーションをしてみましょう。
(まずは、ざっくりとイメージをつかむ程度にやってみます)

こっちでは、一気に複数戸が購入できるので、家賃収益面でのインパクトが大きい分、借入額も増えることになります。

また、退去があっても複数戸のうちの1部屋なので、収入が一気に0になることもないです。
これが影響して、不動産経営が安定するメリットもあります。

たとえば、表面利回り10%の3000万円の1棟アパートを購入した場合、

例)
購入額:3,000万円
表面利回り:10%
頭金:300万円
ローン:2700万円(20年 , 2%)
↓↓↓
【支払】
毎月返済額:136,588円
経費(毎月按分):30,000円(管理会社へ12,500円、空き室現状回復費用など 月平均17,500円)

【収入】
毎月収入:250,000円

【手残り(収入 - 支払額)】
83,412円

こちらは、満室想定で8万円以上が手残りとなります。
1〜2部屋なら空き室でも、なんとか 自分の持ち出しをしないでローンの返済ができます。

そして、20年後には毎月25万円程度の家賃収入が丸ごと入ってきます。
もしくは、売却という選択肢もとれます。

アパートの入居者が、勝手にローンを支払ってくれて、そのうえ8万円も収入があって、20年後にはローンが無くなる。

こっちのほうが、夢が大きいですよね。

ただし、こちらは銀行融資をひくことができなければスタートできません。
2700万円のローンを組める場合に選択できるということになります。

また、『投資』ですから、メリットが大きくなる分リスクも増えていることに注意する必要があります。

想定以上の空き室が出て、毎月の返済ができなければ破綻してしまいます、、、、、。

こちらの選択をするということは、そのリスクを負うということになります。
(もしくは、入居者が0でも毎月16万円なら払うことができるお金持ちか、、、、)


■まとめ

区分マンション(ワンルームマンション)投資は、資金面での負担が小さいため、リスクが小さいです。
そのかわり、収益性が小さくメリットも少ないです。

最初の練習用には、いいかもしれません。
収益性をあげるにはインパクトが小さいですが。



1棟アパート(1棟マンション)投資の方が家賃収入が大きく、収益性は上がります。
ただし、相応のリスクを伴いますので、リスクを負う覚悟が必要です。

ただし、複数戸の経営となるため、空き室リスクは分散されますので、空き室対策などをきちんとやればリスクを減らすことは可能です。

1棟購入の場合は、投資というよりは経営に近い感覚となることに注意が必要です。


どちらにもメリット、デメリットはあります。
あなたが、どこまでの収益を目指すのか。どこまでのリスクをとれるのか。そういったことを考えながら『区分マンション(ワンルームマンション)』か『1棟アパート(マンション)』かを選べばよいと思います。

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