偽装？高利回り物件体験談｜サラリーマン不動産投資入門

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偽装？高利回り物件体験談｜サラリーマン不動産投資入門

別のページ（『偽装』高利回り物件に騙されるな！）で書いたように、
相場よりも高すぎる家賃で高利回りとなっているアパートはとっても危険です。


と言いながらも、私はそんなアパートを買いました♪

これは正解？　それとも失敗？
ちょっと考えてみます。



■詳細を紹介
数年前に、埼玉県某所のアパートを購入。

満室・高利回りとは言っても、調査した相場家賃が38000円程度なのに
実際は平均で家賃が50,000円程度になっていました。



しかも、入居者は1年以内に入っている方がいっぱいいます。
昔から高い家賃のまま住んでいる入居者がいるというのであれば、まだ理解できます。
でも、明らかに高い家賃で最近の入居というのは怪しいです。



通常であれば、

38000円×10室×12か月　＝　年間家賃収入　4,560,000円

のところ、、、



50,000円×10室×12か月　＝　年間家賃収入　6,000,000円

となっているわけです。


通常の家賃設定で、利回りを計算しなおすと普通の物件でした(笑)

しかも、売主が地元の不動産屋さんで、最近の入居者の家賃設定が高いということは、、、、、
高く売りたくてサクラの入居者を入れているだけという危険性もあります。
買った瞬間に、全室空室とか、、、、。

あり得ます。
そんな不安もありました。

でも買っちゃいました♪
土地としての立地が良かったので。




■さて結果は？

結局のところ、損したのかというと、、、、、、


1年程度での退去が1件。
2年程度での退去が2件。
3年経った時点での退去数は3部屋でした。

5年経った時点での退去数は6部屋でした。


サクラの入居者はいませんでしたーーー！
良かった良かった。


ということで、結果はというと、

現在も相場より高い家賃5万円である程度の期間は得できたということです。
今は、正当な家賃で募集をかけて満室で回っています。

まぁ、この物件だけで言えば購入したことは正解でした。
もう、インカムゲインを購入金額から引くと土地値を大幅に下回っていますから売却しても損をすることはありませんし。

そう考えれば、すでにほぼ損はしない状態まできたことになります。


結果的には、しばらく高い家賃をもらうことができたお得な物件だったことになります。





ただし！

今回の場合は正解だったわけですが、少し危険を冒したことは否めません。




もし、このようなアパートを購入するならば、

・購入してすぐに、退去が続く
・相場の家賃で入居決定



という通常の家賃でのシミュレーションを想定して、
それを乗り越えられる場合にのみ購入を決断しましょう！



実は、この話には続きがあります。


続きはこちらから！







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