耐用年数オーバー物件への融資を獲得する方法!|サラリーマン不動産投資入門

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耐用年数オーバー物件への融資を獲得する方法!


中古(築古)木造アパート投資をやっていくうえで、厳しいと思うことはみんな同じです。
難点となるのは『融資』を獲得できないということです。

このデメリットがなければ、中古木造物件への投資は最強だと思います。
逆に言えば、この参入障壁があるからこそ儲かる物件が弱小投資家にも回ってくるとも言えます。

融資が厳しいことで、ライバルが少ないのです。
この参入障壁をクリアすれば、ライバルを出し抜くことができるというわけです。



自分は、『中古(築古)木造アパート投資』がおすすめとは言っても、再生物件のようなボロボロ物件はお勧めしていません。
サラリーマンには面倒が多すぎるので本業に支障がでるからです。


時間がいっぱいある専業大家さんならいいと思いますが、『手間がかかるが儲かる』という投資法は、サラリーマン大家には向いていません。

そうなると、(自然に)築年数は20年〜30年くらいまでが対象となってきます。
利回りが良くて、ある程度の状態を維持ているアパートで、土地値に近いくらいのものが狙い目なので、探していくとだいたいこのあたりに落ち着きます。

バブル期に建築ラッシュでいっぱい建てたからでしょう(笑)



これらの築年数のアパートでも、管理状態が良くて、購入した後も維持費がかからなそうなメンテナンス状態の良いアパートを探します。しかも、安いやつ。このくらいの築年数のアパートは、それまでの管理状態によって、大きな違いが出ますからね。

当然、良い物件はあまり見つかりません。それでも、探せば必ずあります。

買う物件が見つかったら、金融機関から融資を獲得しなければなりません。
ここが大きな難関です!

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■中古アパートの参入障壁を破る!

それでは、『築25年前後の中古(築古)木造アパート』に金融機関からの融資はつくのでしょうか?
これが難しいのです。


普通の銀行では、耐用年数という基準があります。
木造アパートでは、この耐用年数が22年と定められています。

これを過ぎていると問答無用で融資NGとなるところがほとんどなのです。。。。
特にメガバンクでは、新規で相談に行っても門前払いです。

メガバンクは耐用年数に厳しいですから。


この耐用年数(22年)が過ぎたら木造アパートが壊れやすいという訳ではありません。
あくまで税法上の減価償却費を求めるための仮に設定された数値です。

22年で建物価値を0とする税法上の基準値です。
それなのに、これを基準にして融資を決めている銀行が多いのは不思議です。

でも、そんな愚痴を言っていても仕方がありません。



じゃー、貸してくれるからと言って利息が高い(4.5%とか)の金融機関やノンバンクから借りるのも厳しい投資となります。
融資期間を長くとってキャッシュフローを出しても、ただの延命処置であることがほとんどです。
そのような投資は危険が多いです。
うまく使える方なら良いですが。

『お宝物件』で4.5%の利息を払うなら良いですが、ちょっとお買い得な物件程度でやったら危ないということです。



それでは、どうしたらいいでしょう?


私がおすすめするのは、 『地銀』と『信用金庫』 です。



これらの金融機関なら、中古木造アパートである程度の耐用年数越えまでは融資の検討を行ってくれます。
その代り、居住地域の地銀や信用金庫に限られますし、対象物件もエリアが限定されてしまいますが。

そんなデメリットがあっても、耐用年数越えで低金利の融資を受けられるというメリットは大きいです。
中古(築古)アパートの投資をするなら『地銀』か『信用金庫』に認められることが第一歩です。


そのために、まずできることは 積立預金 です!!!
※普通預金に毎月かならず預金してもいいけど



これにより、
1. 一定額を毎月預金できる能力をアピールできる
2. 自己資金の準備になる(地銀や信用金庫では、購入時の自己資金として2割くらい要求されることが多い)
3. お客様となることで、ツテができる

という効果があります。

いきなり融資の相談に行くよりも格段に成功率が上がるでしょう。



この『自己資金を貯める』ということが厳しいので、世間では『誰でもできる100万円からの不動産投資!』なんて本が売れるわけです。それでも、厳しい言い方をすれば、王道が一番成功しやすいです。

不動産投資で成功を目指すのに、貯蓄する習慣が作れないようではやめたほうがいいです。
継続して貯金することができる状態を作り出すということが、不動産投資で重要なファクターなので。


ただ、このスタート条件さえそろえてしまえば不動産投資により『資産が資産を生む状態』へと移行できます。
富裕層や成功者を目指すわけですから、簡単なはずがありません。

なんとか、月に数万円でもいいので貯蓄できる週間を作りましょう。
それができれば、その貯蓄できる金額の規模から逆算して狙う物件の規模を検討するだけですから。






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