不動産投資物件の価値を計算する方法|サラリーマン不動産投資入門

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不動産投資物件の価値を計算する方法|サラリーマン不動産投資入門

収益物件を購入する前に、自分で不動産投資物件の価値を把握できないと、悪徳不動産から高値物件をつかまされることになりかねません。

結局、投資は自己責任、自己判断が原則です。
回避できるリスクは回避できるスキルを持つことが重要です。


簡単な計算方法を覚えて、たくさんの物件をその価値に照らしていくことで、自分だけのモノサシが形成されていくと思います。

ここでは、簡単に判断できる方法を覚えていきましょう!



■土地の価値を計算

不動産投資物件の価値を算出するためには、土地と建物に分離して考える必要があります。
ここでは、まず土地の価値を算出する方法から、やっていきます。

土地の評価額は、相続税路線価から計算します。

相続路線価とは、国税庁が示す土地(全国の主要な市街地の道路)の値段となります。
ただし、実際の取引価格より7掛けくらい安い価格となっていますので、0.7で割り戻す計算が必要となります。


たとえば、

土地面積:100u
路線価:10万円/u

だったとすると、この土地の路線価評価額は、

100u × 10万円/u = 1,000万円となります。

ただ、これでは7掛けくらいの価格なので、0.7で割り戻すと

1,000万円 ÷ 0.7 ≒ 1428万円

となります。


簡単に5割り増し位で計算する時もありますが、地域によってはもっと高値で取引されているところや、路線価程度で取引されているところや、様々です。

あくまで指標として使えばいいですが、一定の正確さは兼ね備えています。


路線価は、このサイトで住所を検索すると出てきますので、気に入った物件があったら検索してみましょう!

全国地価マップ
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■建物の価値を計算

建物の価値は難しいところです。

新築であれば、建築コストが建物の価値となってきます。
ざっくり計算するのであれば、坪当たり50万円、u当たり15万円とかで計算する方法もあります。

また、中古物件であれば、収益不動産の種類と特徴で説明したように、建物の種類によって寿命が異なります。
それに応じた減額が必要となってきます。

構造 法定耐用年数
木造 22年
軽量鉄骨造 25年
重量鉄骨造 34年
RC造(鉄筋コンクリート)
SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)
47年

実際には、上記の法定耐用年数で壊れるとか、使えなくなるとか、そんなことはないのですが、銀行がこの法定耐用年数で建物価値を判断するので、実勢価格もこの年数に左右されてきます。


たとえば、

建物面積:100u
構造:木造
築年数:15年

だったとして、新築時の建物価値を簡易的に見積もってみます。

100u × u単価 15万円 = 1500万円

これに築年数での減価分を加味していきます。
築年数が15年ということは、法定耐用年数の22年まで残り7年です。

1500万円 ÷ 22年(木造法定耐用年数) × 7年 = 477万円


と計算され、建物価値を477万円と見積もることができました。

(法定耐用年数を超えている物件の価値は0となります)


ただ、実際のところは、築25年程度の木造アパートの場合でも、土地値で販売されていることは無いと思います。
(個人的な経験上です。あくまで。)

若干の建物価格は入っていますので、『この基準でしか買わない!』と言っていると物件を買えないと思います。。。。

法定耐用年数の1.5倍くらいで計算したり、自分なりの基準を見つけてもいいと思います。



■不動産投資物件の価値を計算

これで、土地と建物の価値を計算しましたので、あとは足すだけです。

土地:1428万円
建物:477万円

なので、

合計:1905万円

ですね。


この自分なりの、基準価格を毎回出しながら、同地域の物件を10個くらい見ていけばある程度は、高いか安いかが分かってくるはずです。

安い物件だと思ったら、だいたいは、違法建築だったり、借地権だったり、再建築不可だったり、土地の形が悪かったり、何かがあります。

見に行ったら、大幅な修繕が必要な物件でがっかりすることもあります。

それを繰り返して、価格も状態も条件も自分が納得する物件に出会えた時は、チャンス到来です!!!


頑張って、いっぱい不動産投資物件を見てみましょう!

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