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不動産投資物件の価値を計算する方法|サラリーマン不動産投資入門
収益物件を購入する前に、自分で不動産投資物件の価値を把握できないと、悪徳不動産から高値物件をつかまされることになりかねません。
結局、投資は自己責任、自己判断が原則です。
回避できるリスクは回避できるスキルを持つことが重要です。
簡単な計算方法を覚えて、たくさんの物件をその価値に照らしていくことで、自分だけのモノサシが形成されていくと思います。
ここでは、簡単に判断できる方法を覚えていきましょう!
■土地の価値を計算
不動産投資物件の価値を算出するためには、土地と建物に分離して考える必要があります。
ここでは、まず土地の価値を算出する方法から、やっていきます。
土地の評価額は、相続税路線価から計算します。
相続路線価とは、国税庁が示す土地(全国の主要な市街地の道路)の値段となります。
ただし、実際の取引価格より7掛けくらい安い価格となっていますので、0.7で割り戻す計算が必要となります。
たとえば、
土地面積:100㎡
路線価:10万円/㎡
だったとすると、この土地の路線価評価額は、
100㎡ × 10万円/㎡ = 1,000万円となります。
ただ、これでは7掛けくらいの価格なので、0.7で割り戻すと
1,000万円 ÷ 0.7 ≒ 1428万円
となります。
簡単に5割り増し位で計算する時もありますが、地域によってはもっと高値で取引されているところや、路線価程度で取引されているところや、様々です。
あくまで指標として使えばいいですが、一定の正確さは兼ね備えています。
路線価は、このサイトで住所を検索すると出てきますので、気に入った物件があったら検索してみましょう!
全国地価マップ
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■建物の価値を計算
建物の価値は難しいところです。
新築であれば、建築コストが建物の価値となってきます。
ざっくり計算するのであれば、
坪当たり50万円、㎡当たり15万円とかで計算する方法もあります。
また、中古物件であれば、
収益不動産の種類と特徴で説明したように、建物の種類によって寿命が異なります。
それに応じた減額が必要となってきます。
構造 |
法定耐用年数 |
木造 |
22年 |
軽量鉄骨造 |
25年 |
重量鉄骨造 |
34年 |
RC造(鉄筋コンクリート) SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート) |
47年 |
実際には、上記の法定耐用年数で壊れるとか、使えなくなるとか、そんなことはないのですが、銀行がこの法定耐用年数で建物価値を判断するので、実勢価格もこの年数に左右されてきます。
たとえば、
建物面積:100㎡
構造:木造
築年数:15年
だったとして、新築時の建物価値を簡易的に見積もってみます。
100㎡ × ㎡単価 15万円 = 1500万円
これに築年数での減価分を加味していきます。
築年数が15年ということは、法定耐用年数の22年まで残り7年です。
1500万円 ÷ 22年(木造法定耐用年数) × 7年 = 477万円
と計算され、建物価値を477万円と見積もることができました。
(法定耐用年数を超えている物件の価値は0となります)
ただ、実際のところは、築25年程度の木造アパートの場合でも、土地値で販売されていることは無いと思います。
(個人的な経験上です。あくまで。)
若干の建物価格は入っていますので、『この基準でしか買わない!』と言っていると物件を買えないと思います。。。。
法定耐用年数の1.5倍くらいで計算したり、自分なりの基準を見つけてもいいと思います。
■不動産投資物件の価値を計算
これで、土地と建物の価値を計算しましたので、あとは足すだけです。
土地:1428万円
建物:477万円
なので、
合計:1905万円
ですね。
この自分なりの、基準価格を毎回出しながら、同地域の物件を10個くらい見ていけばある程度は、高いか安いかが分かってくるはずです。
安い物件だと思ったら、だいたいは、違法建築だったり、借地権だったり、再建築不可だったり、土地の形が悪かったり、何かがあります。
見に行ったら、大幅な修繕が必要な物件でがっかりすることもあります。
それを繰り返して、価格も状態も条件も自分が納得する物件に出会えた時は、チャンス到来です!!!
頑張って、いっぱい不動産投資物件を見てみましょう!
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