『お墓の隣』を購入した実体験レポート! 〜儲かる?過去3年分のデータから検証〜 |サラリーマン不動産投資入門

『お墓の隣』を購入した実体験レポート!


今日は、悪評高い『お墓の隣にある物件』に関して、実体験からのデータをもとにしてお伝えしていきたいと思います。収益物件を購入する際に避けるべき『忌避施設』としてアンケートでも常に上位に位置するお墓です。そんなものが隣にあっても大丈夫なのでしょうか?



「お墓が隣にある」なんて言えば、

・入居率が悪くてダメだろう
・家賃がかなり低くないと借りる人がいないから収益性が落ちるだろう

と思う人がほとんどでしょう。


この感想は正しいのでしょうか?
実際に、購入した私が検証してみます。



ある程度『高利回り』の中古・築古アパートを買うなら、なんらかの原因があります。
何も問題がないものばかりを選んでいたのでは、低利回りのものしかありません。

良い物件は、利回りが低すぎる!
高利回り物件は『ここが気に入らない!』
となって、結局買えません。


いつまでたっても、不動産投資をスタートできない原因にもなりかねません。


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でも、あなたはお墓の隣の物件を買ったことがありますか?

たぶん、だいたいの方は買ったことがないでしょう。
だから、本当のことは知らないはずです。

イメージでダメだと言っているのです。




それでは、本当の事実は?
私の現実にある物件で検証してみることにします!


検証するには、他の条件をできるだけ同じにする必要があります。
そこで、立地も条件も似ている2棟のアパートを選定することに。


だいたい同じ立地(埼玉)にある『普通のアパート』と『お墓の隣のアパート』を比較します。


■3年間のデータを比較

【前提条件】
立地条件 : お墓の隣にあるアパートのほうが、不便(周りが栄えていない)
家賃設定 : お墓の隣にあるアパートのほうが、7%程度安い家賃


【空室率を比較】
3年間の空室率を比較してみると、

お墓の隣にあるアパートのほうが 空室率 平均10%程度
普通のアパートのほうが     空室率 平均5%程度

となりました。



この分析結果からわかることは、

お墓の隣にあるアパートのほうが、少し空室率が高い。また、家賃設定も7%安い。
ということです。

つまり、7%くらい安い家賃設定にすれば、そこまで空室率を気にするほどではないという風に捉えることもできます。



以前に過去3年分のデータを分析して、『3点ユニットバス』の部屋のこともお伝えしました。
(参考:3点ユニットバスの物件は買っちゃダメ?

それよりは、お墓が隣にあるほうが家賃設定に影響が少ないとも考えられます。
そう考えると、お墓の影響は少ないのかも?
イメージと違いますね。


やっぱり、数字で分析してみると正確な事実がわかります。







(お決まりの言い訳をしておきます↓)

統計のもととなるデータが少ないですし、統計をとった立地条件が埼玉のみという偏りすぎの情報です。
なので、これを信頼して何かがあっても責任はとれません。


ただ、その辺で転がっている噂話よりは信頼できる真実のデータです。
参考にはなるでしょう。


お墓が隣にあっても、このレベルのデメリットを回避できるほどに物件を安く買えるならアリだということです。
チャレンジした人だけが分かる事実ですね。







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