管理方法の種類と特徴（自主管理？委託管理？）｜サラリーマン不動産投資入門

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管理方法の種類と特徴（自主管理？委託管理？）

不動産投資で、収益物件を取得すると『物件の管理方法』を選択しないとなりません。

管理方法は、下記の3種類に分けられます。

①委託管理　：　賃貸業務に関わる下記業務を管理会社に委託する管理方式

※入金管理、滞納の督促・回収業務、家賃明細作成、クレーム対応・事故対応、原状回復の見積もり、業者手配、退去時の立ち合い、リーシング（客付け）など
（委託料は、家賃の5％くらい）

②自主管理　：　すべて大家である自分が、対応する管理方式

③サブリース　：　一括借り上げ、家賃保証制度をとった管理方式

※不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する。
貸主は入居者の有無にかかわらず家賃が保証される。また、すべての管理業務も委託する。
つまり大家さんは何もしなくていい。そのかわり、賃料収入は差し引かれる
（委託料は、家賃の10％～20％くらいが多い）


■どの物件管理方法を選択すればいい？

どの管理方法を選択すればいいか、明確な答えをここで言うことは困難です。

それは、あなたが持っている『余った時間、投下できる時間』がどのくらいあるかによるからです。

専業大家で、時間があるなら自主管理を選択することも可能です。
また、戸数が少ないうちであれば、自主管理を頑張ってやることも可能かもしれません。

サラリーマンで忙しいのであれば、管理会社に委託することがベストとなる場合もあるでしょう。

とても心配性で、賃貸経営がストレスならば、サブリースということも考えられるかもしれません。
（個人的には、サブリースは不動産投資には向いていないと思いますが）



ただ、そういった答えはネットにあふれていますので、あえてここでは『個人的な見解』を書いてみます！


自分としては、『委託管理』をおすすめします。

その理由ですが、たった賃料の5％を支払うだけなのと比較すると、やってもらえる業務の対価が大きいからです。

入金管理、滞納の督促・回収業務、家賃明細作成、クレーム対応・事故対応、原状回復の見積もり、業者手配、退去時の立ち合い、リーシング（客付け）、、、、などなど。

24時間対応で、実施していく覚悟はなかなかのものです。


この業務に追われていては、安定した生活もおぼつかなくなりそうです。


また、管理委託をすることで入居者獲得にも有利となります。
客付けに強い管理会社を選択した場合、一般媒介で客付けを依頼するよりも、委託管理をしている大家さんの物件を重点的に紹介するシステムを持っている場合が多いからです。

※地方などで、有力な管理会社が無い場合もあるようですが


たった５％の料金で、空室率も減少し、自分の業務も格段に楽になるのですから『委託管理』に決まりだ！と思いますよね。


これが、また違うんです。


単純に、委託管理で不動産経営をしていくと、儲かるのは管理会社ばかり。
大家さんは銀行に利子を払って、管理会社に委託料を払って、経費を支払って、労力の割にぜんぜん儲からなくなります。


だから、いつも『自主管理か？、委託管理か？』という議論が沸き起こるんでしょう。
自主管理は面倒だけど、委託管理にすると儲からない。


答えは、2択には無いんです。


おすすめの管理方式は、『この中間』です。


管理会社に業務は委託します。
ただし、原状回復や、事故処理、修繕、などは管理会社から連絡をもらうだけで自分でやるスタイルをとります。

管理会社は委託料としての５％だけでなく、修繕などからもマージンを大幅にとってきます。
これを言われるままに支払っていると、まったく利益が出ません。


自分で、各業者さんを見つけて発注するだけで、費用が大幅に下がります。
中には、半額以下になる項目も多いです。

労力は増えますが、費用対効果はあると思います。


最初は、業者さんを見つけるのも大変かもしれません。
タウンページやネットで探して、ダメだった業者さんは×をつけていけば、だんだん自分だけの業者さんリストができます。

自主管理をするよりは、断然　楽ができる。
ある程度の儲けも残る。

おすすめの管理方法は、『自主管理と委託管理との中間』です！


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