不動産投資の利回りと投資手法|サラリーマン不動産投資入門

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不動産投資の利回りと投資手法|サラリーマン不動産投資入門


以下のページでも書きましたが、不動産投資における利回りには注意すべき点があります。
金融商品の利回りと異なり、経費などをひく前の数値であることに注意が必要です。

(関連ページ)
利回りの計算方法と注意点


利回り15%! なんて言っても、実際の儲けはもっと低いということです。
それでも、ちゃんと運営していけば儲かるのが分かると思います。

優良物件ならですが。


ただ、利回りが高ければ優良物件かと言えば、そんなこともありません。
リスクが高いことにより、それが反映されているだけであることがほとんどです。

・入居付けが厳しいエリアだから
・なんらかの瑕疵(自殺、傾き、雨漏り、シロアリなど)があるから
・築年数が古くていつ壊れるかわからないから
・借地権だから(所有権じゃないから)
・近隣に問題があるから

などなど。



そのような問題を考慮しても安い(利回りが高い)なら優良物件と言えるだけです。

不動産売買は、価格に歪みがあります。
売主が急いでいるときは安かったりします。

そのような歪みをうまく利用して、できるだけ優良物件を手に入れることがコツだとも言えるでしょう。
その優良物件を見つけるための指標として利回りも有効だということです。



ただ、投資手法によっても利回りは変わってくるので、いろいろな物件をみるなら頭の中を整理しないとグチャグチャになります。
慣れるまでは注意しましょう。

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■投資手法と利回りとの関係

利回りというのは、ある意味ではリスクの裏返しです。
リスクが高いなら利回りも高いわけです。

基本的には。


だから、高利回り物件を狙っていく投資手法低利回り物件の投資手法とを分けて考える必要があります。




●高利回り投資

高利回り物件を狙う投資手法としては、こんなものがあります。

・かなり築古のアパートへの投資
・違法建築物件への投資
・再建築不可の物件へ投資
・借地権の物件へ投資


これらに関しては、利回り20%以上でもおかしくはないでしょう。
それだけリスクを負っているのですから。

しかし、高利回りなので短い期間で投資資金を回収してしまおうという手法になります。
投資資金を回収してしまうので、残った土地が紙くずになっても損はしないということです。

売れるかどうかわからない、価値が無いような物件、、、、
それでも、この利回りだからいいや!  というような投資手法だと言うとわかりやすいでしょうか。



●低利回り投資

逆に低利回りでも安定している投資手法としては、

・東京の都心で、駅から数分の立地の物件へ投資
・良い立地へ新築の賃貸物件を建築

する手法などがあります。


利回り5%以下なんていう物件もありますから、高利回りの投資手法とは真逆ですね。

資産価値が減らないであろうという期待、入居付けや運営の簡単さ、長期的な賃貸需要の期待、などがあり人気があるから物件も高額になります。そのために、利回りも低くなるわけですね。

売買価格に対するインカムゲイン(家賃収入)は、当然ながら小さくなります。
そういう意味での旨みはありません。

でも、資産価値が下落するリスクが少ない(もしくは、上がる?)と思って投資する手法です。
でも、この投資手法でバブル崩壊などの未曽有の危機が起きたらショックは大きいですけどね。




●中間(?)の投資

この2つの間をとっている投資手法が、中古物件への投資です。

築10年〜25年くらいの中古アパート、中古マンションなどへの投資であれば、利回りは10%前後といったところでしょう。
市況にもよりますが。

新築物件よりは、修繕の発生率もあがり経費も大きくなります。
その分だけ利回りも上がるということです。


ただ新築であるだけで高いマージンを払うことになる『プレミア価格』が剥がれ落ちた適正価格になっているので、儲けやすい部分もあるかもしれません。

中古物件は、玉石混交の状態です。


良いものもあれば、悪いものもある。
その中から、良いものを選べるなら簡単に儲けることができます。

そんなイメージが正しいかもしれません。











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