管理会社に求めるもの!変更すべきときとは?|サラリーマン不動産投資入門


管理会社に求めるもの!変更すべきときとは?


『管理会社』は、大家さんにとって、一番の協力者であり、頼れる仲間です。

不動産投資の成績は、この管理会社によって大きく左右されることになります。また、サラリーマンをやりながら大家をやる場合には、どの程度の管理をしてくれるかによってストレスの度合いが大きく異なります。

ですから、管理会社の選択は慎重に行う必要があります。
一度、管理会社を選択したら変更するには大きな労力と勇気が必要になりますから・・・


私も過去に何度か管理会社の変更を行いました。

中古物件を取得した際は、それまでの管理会社にそのまま委託するのか、それとも別の管理会社に引き継ぐのかを決断することになります。ここで、管理会社を変更するパターンが一番多いでしょう。

それ以外には、選択した管理会社がパッとしないときに変更するパターンです。
この場合は、大きな労力を必要とします。


そんな無駄な労力を発生させないためにも、最初の選定が重要になってくるのです!


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管理会社に求められるもの。


それでは、管理会社を選択するうえで求めるべきものとは何でしょうか?


『管理』の会社ですから、一番重要なことは物件の管理をきちんとすることなのでしょうか?

家賃などの入金をきっちり管理してくれる、クレームにもしっかりとした対応ができる、ボッタクリでない請求額である、雰囲気の良い店舗を持っている、担当者の人柄が良い、などなど。

物件の管理を頼むわけですから、これらの項目も重要であることは確かです。


ですが、私が一番のポイントとするのは、この中にはありません。

管理会社に絶対に必要な能力をひとつ選ぶとしたら何でしょうか?


それは、入居付けに関する能力です。


はっきり言って、その他の項目はダメだったとしても自力で復旧が可能です。自分が対処すれば不動産投資を成功に導くことができるでしょう。

でも、入居が入らない不動産投資では成功は不可能です。


物件の管理がダメダメな管理会社でも、満室にする能力だけは抜群ならお願いするかもしれません(笑)
そのくらい、この能力がメインです。


逆に、入居付けが不得意で、他のことが完璧な管理会社は、、、
他の管理会社に変えたほうが良いかもしれません。

(自分で入居者を決めることが得意な方は、そんな管理会社もいいかもしれませんが)
こんなところで自分で決めるのも面白いですよね。(大家が自分でする空室対策!)


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過去に購入した物件でのこと


数年前に購入した物件で、前の管理会社を継続して契約しました。
ずっと満室経営だったと前の売主に効いていたので。

ところが、、、


その管理会社は、入居付けに関して全くやる気がありませんでした。
空室が出ても、ずーーーーーっと入居者が決まりません。

不思議に思ったので、調査してみると
インターネットのどこにも空室情報が掲載されていません。
マイソクをFAXするだけの昔ながらのやり方しかやらないのです。
店舗は住宅街の小さな不動産屋です。駅前ではないのでお客は来ません。

ずっと満室だったと聞いていたので、なんらか個人的なスキルがある不動産屋かと思ったら違いました・・・。普通のよくある町中の不動産屋さんでした(笑)


今のご時世、これでは決まらないわけです。


ということで、近隣で一番入居付けが得意な管理会社を調査して変更することに。

結果は、すぐに数週間で入居者が決まりました!


ダメだと思ったら、早めに変更しちゃいましょう。
何度も変更したら、入居者が振込先をコロコロ変えなきゃいけないから迷惑ですが・・・。

変更する時は、一発で決めましょう!





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