不動産投資コラムNo6 『 年間22万円の経費削減→したくてもできない場合も!? 』|サラリーマン不動産投資入門

不動産投資コラムNo6 『 年間22万円の経費削減→したくてもできない場合も!? 』

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前回までのコラムで、

管理会社の言いなりになるのではなく、自分で業者を手配することで、

結構な金額の経費削減が達成できることをお伝えしてきました。

(1部屋 3万円 × 12戸の木造アパート  であれば、224,000円程度)

 

 

 でも、、、、、、。

 

 

すべての管理会社が、その対策を許してくれるわけではないのです。



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本当は怖い!? 管理会社との契約内容

 

管理会社に収益物件の管理を委託する場合は、業務委託契約を結びます。

当然、契約書にサインします。

 

その契約書のサインですが、簡単にサインすると大変です。

 

 

管理会社によっては、

 

@原状回復工事を管理会社の系列業者で実施する契約になっていたり、

→自分で業者を手配する経費削減ができません

 

Aクレーム発生時に●万円までなら勝手に工事してしまう契約になっていたり、

→しなくてもいいような工事や、自分でもできる程度の簡単な工事が、
 18,000円くらいの値段で、いっぱいやられてしまうことも。
 賃料収入の明細から金額が自動的にひかれていきます。。。。
 (経験談)

 

B契約上は書いてなくても、系列の業者でないところで工事をするなら

 退去立ち合いは自分でやってくださいと言われたり、

→サラリーマン大家は忙しいので、退去立ち合いなんてできません。
 実質的に、高い業者に工事をお願いするしかなくなります。

 

などなど、注意すべきところがたくさんあります。

 

 

 

当然、管理会社も修理や工事で発生する中間マージンは大事な売り上げですから

できれば、自分のところでやってくれるようにして欲しいのです。

 

 

 

こういう管理会社にあたってしまったときは、

どのように対処したらよいでしょう?



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まずは交渉。ダメなら変更。

 

まずは、管理会社と交渉してみましょう。

 

原状回復工事のときや、修繕が必要なクレームがあった場合に、勝手に工事をやらずに、まずは見積書を流すようにしてもらうように頼みましょう。
(緊急に対応が必要な工事で、大家に連絡がつかないときなどは別。 ※漏水など)

 

そのように対応してくれる管理会社もありますし、ダメな場合もあります。

 

 

ダメな場合は、管理会社の変更を検討します。

 

 

ここで重要な点は、経費削減の効果だけで管理会社を選択しないことです。

 

経費よりも収入のほうが大事ですから。

 

 

その地域で、その管理会社以外に『入居付け』が得意なところが無いのであれば、泣く泣く我慢するしかありません。

(あまりにボッタクリでなければ)

 

 

他にも、入居付けに問題ない管理会社がいる地域であれば、他の管理会社を探してみるのも良い方法です。

 

 

私の場合はというと、、、、

 

自分で工事を手配しても大丈夫な契約にすべて切り替えました。

契約変更ができない管理会社は別の管理会社へ変更しました。

 

 

やはり、弱小大家にとって この経費削減効果は大きいです。

(その分、業者の手配をしたり、労力はかかりますが)

 

 

 

本当は、そんなことを気にしなくてもいいくらいの利回りの物件を見つけることができればいいのでしょうが、普通の人には珠玉の物件は、あまり回ってきません。

 

 

そんなことを狙っていても、

『いつまでたっても物件が買えない人』になるだけです。

 

 

普通より、ちょっと良いくらいの物件を購入して、

経費削減のための労力をかけて運営していくことでも、

十分、不動産投資を拡大していくことは可能です。

 

 

そっちの手法のほうが、再現性は高いと思います。



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