不動産投資コラムNo7 『築古アパートはリスクが低い!』|サラリーマン不動産投資入門

不動産投資コラムNo7 『築古アパートはリスクが低い!』

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『築古アパートはリスクが高い、新築アパートはリスクが低い』
とよく言われますが、これは間違っています!


ちょっと考えてみましょう。

新築アパートを建設したらリスクが低いと思いますか?


当然ながら、新築は魅力的なメリットがいっぱいあります。

例えば、

・最新の設備、デザイン、間取りになっているので、時代のニーズに適しています。
・入居率が高くなるので、安心です。
・ピカピカの新品ですから、しばらくは修繕費用がかかりません(10年くらいは)。

なんてメリットがありますね。


でも、そのメリットがかき消されてしまうくらいの大きなリスクがあります。
このことについて、語っている人は少ないのはなぜでしょう?


そのリスクは、『建物価格が高い』ということです。

このリスクは圧倒的です。
このリスクがあるだけで、『新築が低リスク』という定説(?)は嘘だと思います。


富裕層が、たくさんのアパートを建てるのであれば新築投資は向いています。
でも、サラリーマン投資家として、不動産投資に参入するのであれば融資を使うことになります。

その不動産投資の1棟目を新築でチャレンジするのは、それなりのリスクを覚悟する必要があります。


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■ちょっと事例から考えてみましょう!

(事例1)
5000万円の新築アパートを購入

土地:2500万円
建物:2500万円


このようなアパートを購入した瞬間に、建物分(2500万円)に対してリスクが発生します。


大きな災害があるかもしれません。
(保険が適用されない場合もあります)

自殺や殺人事件が発生するかもしれません。

大きな修繕費用が必要になる欠陥があるかもしれません。

思ったよりも、空室が多いかもしれません。



新築でも、運営してみないと結果はわかりません。


どんなことが起こっても、土地は一定の価値を残します。
しかし、建物は価値が一気に消失する可能性もあります。



(事例2)
5000万円の中古アパートを購入

土地:4500万円
建物:500万円



中古アパートを購入すると、上の事例のように建物価値は低くなります。

このような中古アパートであれば、数年の運営でインカムゲインを得られれば建物の価値に対するリスクは無くなったようなものです。


土地の価値が下落するリスクは新築でも中古でも存在しますので
そこについては、考えておかなければなりませんが。




■中古アパートにもデメリットはあります。

それでも、中古アパートにもデメリットはあるんです。
褒めまくったあとですが、、、、



・購入後に修繕費がとってもかかる『はずれ物件』だったら大変!

・入居付けに苦労するかもしれません。

・設備や間取りの人気が無い(古いので)

・自己顕示欲がみたされない・・・・

などのデメリットもあります。



ただ、これらのデメリットがあるとしても、
建物の価格が高いというリスクをとるよりも、はるかに安全な投資だと言えます。



■まとめ

まとめてみると、

@富裕層ではない
A比較的リスクを低くしたい
B不動産投資の1棟目

などであれば、新築よりも中古物件のほうがおすすめです!


(注)
『融資枠を最大限使い切って、一気に資産を拡大する』投資法がいいのであれば、この考え方は根本的に違います。
この考え方は、安全運転で不動産をやるための方法論です。コツコツ資産を増やすなら、こっちがいいと思います。




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