不動産投資コラムNo9 『こんな管理会社には、任せたらダメ! 』|サラリーマン不動産投資入門

不動産投資コラムNo9 『こんな管理会社には、任せたらダメ! 』

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大家さんは『ビジネス』です。
あたりまえのことですが、もらえるお金はもらわないと商売が成り立ちません。

そんな基本もできない管理会社があるので注意が必要です。。。。。
(実話です。というか経験談です。)


■請求すれば、もらえる金額なのに。。。。

4棟目に購入したアパートでの出来事です。

このアパートは満室で購入しました。
満室ということは、客付け能力がある管理会社なのかもしれないと思い、継続して契約することにしました。
これが苦労の始まりになるとは、、、、

この管理会社さんは、大手管理会社ではなく小さな不動産屋さんが管理も行っているようなところです。
こういうところのほうが、管理が行き届いていたりもしますので期待していました。
心配なのは、客付け能力でしたが、そこは様子を見ようかなーと思っていました。

様子を見ていた『客付け能力』ですが、購入してすぐに1部屋が退室になったのでお手並み拝見です。

しかし、、、、、いっこうに入居が決まりません。

それだけなら、まだいいのですが
(いや、良くないですが。。。。)


本当に問題だったのは、次に退去連絡があったときのことです。
この管理会社に少し不安を感じていたので、
いつもはお任せしている退去立ち合いに同席することにしました。

その部屋に入るとビックリ!!!
今まで見たことが無いほどの汚れ具合でした!

タバコのヤニで壁がくすんだ色に、柱や桟などの木部は削れていたり、傷だらけだったり、、、、
臭いもひどく、壁紙をすべて張り替えても残るほど。
木部をペンキで塗装しないと貸し出せない程でした。

そんな状態の部屋を退去立ち合いで見たときに、この不動産屋さんの社長さんはなんといったでしょうか?


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『ハウスクリーニング代として、30000円をいただきます。残置物もありませんので、これで結構です。』
だそうです。。。。。


入居時の契約で、貰うこととなっている最低額の3万円で終わらせる気です。
この方は。。。。。

焦って、介入してみましたが、なぜか止められました。

『この前、女子大生の部屋の退去立ち合いをしましたが、酷いものでした。これならきれいな方ですよ。』
とのこと(絶句)。


そのまま、退去立ち合いが終わってしまいました。
(もう戦う気力もなく、あきらめです。。。。)



退去時には、契約書でクリーニング代を貰うことになっています。
しかし、そのほかにも入居者の過失がある原状回復費用は請求できます。
最近は、あまり請求しにくい時代ではありますが、『東京ルール』という基準もあります。
それにのっとって、ちゃんと請求すれば貰えることがほとんどです。

当然の権利なのですから。

通常使用で生じる経年劣化は請求してはならないという判例が出ています。
普通に使っていても生じる壁紙の劣化などは請求してはダメですが、たばこのヤニや、明らかに通常ではない破損などは請求すべきものです。
※ただし、全額請求するのではなく住んでいた年数によって減価しますが


今回の事例では、過去の経験からいっても数万円は請求できたでしょう。
交渉が面倒なのはわかりますが、毎回この請求をしてくれないのでは年間にすると相当な損害です。

大家としても、あまり強く言いすぎて管理会社に嫌われては元も子もないので、少しくらいは目をつぶるときもあります。
(客付けもお願いしているので、そっちに影響が出たら困りますから)

それでも、コレは行き過ぎです。


ちなみに、今回登場してもらった管理会社の場合は、この3か月後に大手管理会社へ変更しました。
空室もすぐに決めてもらいましたし、それからも満室に近い状態で運営を続けています。
大手なりの苦労もありますが、それはまたの機会に♪


(追記)
もし入居がすぐに決まるほどの客付け能力がある管理会社だったとしたら、継続してお願いしたかもしれません。
他に、入居に強い管理会社が見つからなければ。それくらい客付けの強さは重要です




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