【サラリーマン大家が2年で破綻した実例】中古アパートで失敗・・・ |サラリーマン不動産投資入門

不動産投資コラムNo11 『【2年で破綻】中古アパートで失敗・・・ 』

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(日付:2016.2.10)
今日のコラムでは、中古アパートを買い進めるリスクについてです。
私は、中古アパート専門と言えるような投資手法なわけですが、やはりこの投資手法にもリスクはあります。

不動産投資では、失敗すると大きな痛手を被る可能性が高いですからリスクを把握しておくことは重要です。
そのためには、過去の事例を知ることが大きな武器となります。


今回は、私が購入したアパートの売主さんだった方の『売ることになってしまった経緯』です。
『こんなはずじゃなかったのに!』という生の感覚を知っていくことで、同じ失敗をしないように注意しましょう。


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■中古アパート投資のリスク

普通のサラリーマンが、資産家を目指すのであれば
『不動産投資』という選択は理にかなっています。

何らかの企業をするよりは成功率が高いと思われるからです。


私が中古アパート専門でやっているわけですから、当然ですがメリットが多いと思っているわけです。
実際に、中古アパートへの投資にはメリットもいっぱいあります。


サラリーマンが不動産投資を始めるのであれば、おすすめの投資法といってもいいでしょう。



【大きなメリット】
1.投資額が新築よりも安い→参入しやすい
2.利回りが高い傾向にある→投資額を早期に回収可能
3.建物の価値が低く、土地の価格程度で購入することも可能→価値の下落幅 少(安全性が高い)




これらの多くのメリットがあるので、サラリーマンが不動産投資を始めるのであれば、中古アパートへ投資することはおすすめではあります。(資産拡大スピードは遅いかもしれませんが)


ただし、注意点もあるのです。



新築と比較すると、中古アパートは『ハズレ物件』の可能性が大きくなります。
1棟目に『ハズレ物件』をひくと、最悪は破綻や自己破産もあり得ます。


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ここで、最初に紹介した『不動産投資から撤退した売主さん』の経緯を考えていきたいと思います。


購入したアパートの売主さんから、なぜ売るのか聞いてみました。
その方もサラリーマンで不動産投資をやっていたとのことで、同じサラリーマン大家さんだったわけです。


同じサラリーマン大家としては、複雑な心境でした。
この売主さんは、サラリーマン大家を志して破綻してしまったわけですから。。。。。


その方が購入した時は、こんな感じでした。

表面利回り:13.3%
築年数:18年
構造:木造アパート
場所:埼玉県のまあまあ栄えた駅から徒歩15分くらい




そんなに悪くない条件だと思います。
(この頃は、条件が良い物件がいっぱいあった時期ですが)



でも、この物件を2年で手放してしまうことになります。
結構、良いスペックに見えますが なぜでしょう?


答えは、修繕費用がいっぱいかかったからです。
そして、購入時にその費用を見積もっていなかったためです。

融資を通すために、自己資金をギリギリまで入れてしまうと突発的な修繕に対応できなくなってしまいます。
すると、修繕ができないから空室の原状回復もできず、入居者が決められなくなります。

そして空室率も上がるので、収益力も落ちます。

もう悪循環まっしぐらです。





馬鹿だなー、と思いますか?


分かってはいても、物件を買いたくなると無理をしてでも欲しくなるので注意しましょう。
ちゃんと、購入した後も運営できる資金があるのかシミュレーションをすることが重要です。



この売主さんですが、空室の原状回復もままならない『ひどい部屋』が何室もある状態で売りに出すことになってしまいました。こんな状態ですから、結構安く売るしかありません。当然ながら、『損切り』です。

購入した金額より安く売ることになりました。
(おかげで安く買えたわけですが)





購入した後で分かった話ですが、、、、、

このアパートには構造的な欠陥があり、水漏れや雨漏り、排水管のトラブルなども起きていました。
これでは、厳しかったはずですね。

全部修繕するのに、知り合いの業者に頼んだので、全部で百万円程度で済みました。
業者によっては、倍くらいするかもしれません。


この金額が出せなければ、廃墟のようなアパートになって、空室だらけです。。。。。。

でも、修繕費用が出せれば、今でも満室経営ができている優秀なアパートです。


この違いが分かれば、対応策も分かると思います。
結局は、資金繰りがショートしないようにすることが肝心だということです。

資金さえ回れば、中古アパートは儲かることが多いです。
よっぽど、修繕不可能な瑕疵でなければ。


このアパートは、物件購入価格よりも入ってきた家賃の総額が上回ります。
つまり、タダで手に入れることができたようなものです。


こんな優秀なアパートを売るしかない状況にならないように、シミュレーションはちゃんとやりましょう!
つまりは、『ハズレ』を『アタリ』へ変身させる運営資金が残るように計画することが重要なんです。




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