不動産投資コラムNo12 『人口減少社会では不動産投資はやらないほうがいい?』|サラリーマン不動産投資入門

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人口減少社会では不動産投資はやらないほうがいい?

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(日付:2016.2.11)

今日のコラムでは、不動産投資と人口減少問題について考えていきます。
不動産投資をやっていると、まわりに心配される言葉があります。

『人口が減っていくと言われているのに、借金してまで不動産を買って大丈夫なの?』
と心配してくれる優しい言葉です。

たぶん、不動産投資をやっているなら、みなさん経験があるんじゃないでしょうか。


こんな優しい方ばかりならいいのですが、どうしようもない大ばか者だというような扱いをされることもあります(笑)
さて、この問題に関してはどうなんでしょう?

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■これからの日本は人口が加速度的に減少します

それでは、人口のデータを見てみます。


2015年:1億2688万人
2030年:1億1522万人(9.2%減少)
2060年:8674万人(31.6%減少)

(国立社会保障・人口問題研究所より)


このデータを見ると『ぞっ』とします。
不動産投資をやっているものからすると。


もうすでに、日本は人口減少時代に突入しています。
(2008年頃から)

あとは、しばらく減り続ける時代なのは間違いありません。
移民政策でも突っ込まなければ。


こんな危機的なデータを見せられて、大家さんはどうしたらいいのでしょうか?
どんな対策をたてればよいのでしょうか?


やっぱり、人口減少時代に賃貸経営なんて無謀だからやめたほうがいいのでしょうか?



よくある反対意見としては、『単身者が増えていくので人口は減っても世帯数は増えます。
まだまだ儲けることはできますよ。』というものがあります。

これは、だいたい投資用マンションを売りつけようとする業者さんのうたい文句であり、常とう手段です♪





これらの意見は、どちらが正しいのでしょうか?





■人口減少時代に不動産投資をしてもいいのかな?

結論から言えば、どっちも正解です。
なぜなら、違う視点から見ているからです。


不動産投資に興味が無い方々は、ものごとをマクロでとらえています。
平均的に考えていくと、不動産投資に良い未来はないという結論になります。
間違いなく、今よりは大変な時代になることは間違いありません。
全体的な平均値では。


不動産業者さんの常套句である世帯数はまだまだ大丈夫という意見。
これに関しても、ある意味では正しいです。


直近の数値を見てみると、人口は減っても単身者世帯が増加したことで総世帯数でみると増えている地域も多いです。
今後の予測でも、世帯数でみると増えないまでも横ばいくらいの地域もあります。

しかし、単身世帯の増加現象も、人口自体が大きく減少する時代にいつまでも抵抗はできません。
当然ですが、遠い未来まで見通せば総世帯数も減少していくことになります。

ざっくりでいうと、あと数年は世帯数が増加する地域もあります。
その後は徐々に減少していくことになります。
予測では。


それ以外の注目点としては、高齢者の単身世帯も増える点も注意したいところです。
これはまたの機会に回します。



じゃー、結論としてはどうなのさ?

という感じですが。



それをどう捉えるかは、結局のところ
あなた次第なのです。


このデータをみてきて、『ダメだ』と思うなら不動産投資をやらないほうがいいでしょう。

逆に、あと数年はチャンスがあるなら、今が最後のチャンスだ。
間に合ってよかったと思う方もいるでしょう。


不動産投資は、『投資』と名がついていますが、実質は投資ではありません。
『事業』です。

起業するくらいの覚悟でやるものです。


起業するのであれば、人口減少という問題はどの職種を選んでも起こりえるリスクなのです。
日本にいる限りは。

お客様が減り、需要が減るということですから。


どうせ、起業して勝負するつもりならば、まだまだ不動産投資は甘い世界だと思います。
個人的には。

起業して成功する確率よりは、高い確率で成功できるという意味で。




こんな時代でも成功する方法は、いろいろあります。

短期間で投資額を回収する『高利回り』の投資手法をとる。
これならば、人口が減ってしまった未来には既に投資額を回収した借金の無い収益不動産を持っていることになります。

人口が減って、半分が空室になっても、無借金なら大丈夫です。


都市部や、人気地域など、人口流入が期待できる地域に投資する。
これならば、今後の人口減少もしばらくは考えなくてよい地域です。
人口が減れば、都市部に流入するものですから。


他にも、打開策はいっぱいあります。
それを考えるのが『起業』というものです。

こういうことが楽しめるなら、マクロで厳しい時代が来るということは関係ありません。
自分の賃貸物件だけを満室にできる自信があるなら問題ないわけですから。



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