不動産投資コラムNo24 『木造アパートって本当は何年もつのか?』|サラリーマン不動産投資入門

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木造アパートって本当は何年もつのか?耐用年数は22年ですが…

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不動産投資をはじめるにあたって、『購入前にはシミュレーションをしましょう』とは言いますよね。
でも、『建物の寿命が何年なのか』という問題にぶちあたります。

これが分からないことには計算ができません。


そのひとつの答えは、『耐用年数』でしょう。木造アパートの法定耐用年数は22年とされています。確かにこれも、ひとつの基準ではあります。

でも、これは『税務上』減価償却を計算するために作られた基準です。実際に建物が使用できる期間の平均ではありません。この法定耐用年数は税務上の原価償却費を算出する基礎となるタダの数字です。

税務上、この年数を経過した場合建物の価値が0になったとみなすだけです。


つまり、本当は木造アパートの寿命はもっと長いのです。
22年経ったから壊れる訳がありません。


では、本当の寿命はどのくらいなのでしょうか?


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■子供の頃の話

子供の頃の話ですが、家族4人でボロボロの6畳・4畳半の2Kアパートに住んでいました。
当時でも築25年以上が経過しているアパートでしたが、30年以上も経った現在でも現役で賃貸物件として『生きています』。よりボロボロさに磨きがかかってはいますが(笑)

でも、入居率も75%くらいは維持しています。築50年台のアパートですから、もう十分に元は取っているでしょう。大儲けです。


そこを通りかかるたびに、懐かしい気持ちになります。
ぜひぜひ、もっと『長生き』してほしいものです♪


今まで様子を見ていると、外壁塗装や鉄部塗装などの修繕を20年毎くらいでやっていました。
よく言われる10年毎ではなく、20年くらいです。

そんな最低限の修繕でも、55年以上『現役』で活躍しているのですから木造アパートの寿命も侮れません。このアパートを見るたびに、『築50年くらいまでは、耐久年数を計算しても大丈夫かも』となんだか勇気づけられます(笑)


今では、建築技術も上がっていますし、耐震基準も高くなっています。
それを考えれば、築50年以上は大丈夫なのでしょう。
(何の保証もできませんが)



でも、だからといって過信して築50年までの収益シミュレーションをしていいと言っているわけではありません。
過信は禁物です!


10〜15年 毎での外壁塗装、鉄部塗装、屋根塗装、防水工事
20〜25年 毎での給排水管工事、水回り設備交換


などの金額をしっかりと見積もり、廃墟のようなアパートにしない努力も必要です。
手を入れる度合いによっては、築30年でもボロボロになってしまいます・・・

また、購入前の収益シミュレーションでは厳しく見積もる方が無難です。
何があるか分かりませんから。


もっと長生きしてくれたら儲けもの!というような感じでやっていきましょう!





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