不動産投資コラムNo10 『中古アパート投資で破綻を避けるには?』|サラリーマン不動産投資入門

不動産投資コラムNo10 『中古アパート投資で破綻を避けるには?』

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以前のコラムで、『築古アパートのリスクは低い!』 と書いたわけですが、当然ながらある程度の危険性はあります。
リスクが低いというのは、リターンの割には低いということであって、リスクが無いということを意味している訳ではないからです。

投資ですからね。


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特に、最初の1棟にチャレンジするときのリスクは、2棟目以降のリスクに比べて大きいものとなります。



前回のコラムで書いたように、築古(中古)アパートは売買代金の中で
土地の価値の占める割合が高いという特徴があります。
つまり、建物価値をタダ同然で買うことができるわけです。

そういう観点にたつと基本的にはリスクが低いといえます。



でも!



それだけしか伝えないと、そのへんの買い煽る業者さんたちと同じになっちゃいます(笑)
きちんと把握しておかなければならないことがあります。



不動産投資のデメリットとして、換金性が低い(流動性が低い)ことがあげられます。



リスクが低いという根拠として土地値程度で買ったからと言ってはみても、
失敗したら、正当な価格ですぐに売却が可能かと言えば分かりません。

そういう意味では、
『失敗しても、土地値で売れば損するのは建物の金額だけ』
という根拠も揺らいでしまいます。




では、土地値以下で安く買ったのに破綻してしまうのはどんな場合でしょうか?
一番のパターンは、中古にありがちですが修繕費用が見積もりよりも多額となることでキャッシュフローが回らなくなるケースです。これにより、ローンの返済が滞り、破綻への道を突き進むことになります。



中古アパートには、『あたり』と『はずれ』があるのも事実です。
買ってみたら、修繕がいっぱいかかるハズレ物件だったら、、、、、

それが最初の1棟目だったら大変な事態になります。


しかも、満室だったら中も見られないし、建物の躯体なんて素人では判断しづらいことも事実です。
ここに回避しづらいリスクがあります。
ギャンブル的だとも言えます。



何棟も経営するようになれば、リスクも平均化されます。
ただ、確率的には儲かるとしても、最初の1棟で『はずれ物件』を引くと、破綻の可能性が高いのも事実です。



実は、こんなハズレ物件でも、ある程度の修繕を行い軌道に乗せれば儲かるものも多いです。
でも、資金がショートすると対策が打てずに終わってしまいます。。。。。



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このような『破綻』を避けるためにはどうしたらいいでしょうか?

破綻を避けるためには、修繕費用がかからない『あたり物件』を購入すれば良いことになります。
それがわからないから苦労する訳ですが。

ただ、確率をあげるという意味では購入前チェックをすることは重要です。
(これは機会があれば、別のコラムで)

でも、これは万能ではなく、少し確率を上げる程度です。




結局のところ、絶対に破綻をさけるための方法は、余裕資金を持つ程度の融資とすることしかありません。
でも、それだと資産拡大のスピードは遅くなります。

このメリットとデメリットをどう調節するのかが大事だということです。



1棟を完済したら、次の1棟を買うというように比較的安全に行くのか?
そんなことでは時間がかかるから、融資枠を使い切ってどんどん物件を買い進めるのか?

いろいろな投資手法がありますが、リスクを高める選択をするのであれば『破綻』を覚悟の上でやりましょう!
ハイリスクをとるからハイリターンなわけです。


・破綻は絶対したくない
・守るものがある
・すでにサラリーマンとしてある程度、満足している

という方々は、安全運転の不動産投資をおすすめします。


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